Hoy en día están vigentes miles de contratos de arrendamiento con la renta antigua, firmados antes del 9 de mayo de 1985. Los contratos firmados en aquel entonces se caracterizaban por tener una duración indefinida, pues el arrendador tenía que prorrogar el contrato hasta el fallecimiento del inquilino. No fue sino hasta 1994 cuando se reguló la duración y extinción de los mismos. ¿Qué es un acuerdo inquilino renta antigua?
¿Qué es un contrato de alquiler de renta antigua?
El acuerdo inquilino renta antigua es un documento que, a día de hoy, ofrece múltiples ventajas para los arrendatarios, pero pocas para los propietarios. Estos contratos de renta antigua fueron firmados antes del 9 de mayo de 1985 y surgieron por la situación política y social que atravesaba España por aquel entonces. El país estaba en un período de cambios políticos, económicos y sociales muy delicados y en plena transición democrática, así como a las puertas de entrar en la Unión Europea.
Para beneficiar a la población, se crearon este tipo de contratos de arrendamiento de larga duración, con prórrogas indefinidas, pero con la imposibilidad de incrementar el precio. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecía que estos contratos podían extenderse más allá de la muerte del inquilino, a través de dos subrogaciones a favor de personas designadas. Estas personas podían ser cónyuges y ascendientes o descendientes del titular del contrato.
Fue en 1985, con el Decreto Boyer, que se intentó acabar con el acuerdo inquilino renta antigua. Gracias al Decreto-Ley 2/1985 se eliminó la prórroga forzosa y se estableció que la duración del contrato se acordaría entre las partes. En 1994, la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente hasta nuestros días, establecía que los contratos de alquiler debían tener una duración de cinco años; la reforma de 2013 estableció que serían tres años (prorrogables por tres años) y después, en 2019, se volvió a aumentar la prórroga a cinco años.
Aunque ya han pasado 37 años desde que dejaron de firmarse estos contratos, no es de extrañar que todavía sigan vigentes, pero con sus limitaciones. Los contratos de renta antigua que todavía existen se rigen aún por la Ley de 1964, pero con limitaciones transitorias que recoge la LAU de 1994.
¿Es posible terminar acuerdo inquilino renta antigua?
Acabar con un acuerdo inquilino en renta antigua resulta complicado, pues es difícil que un inquilino quiera renunciar a los beneficios que supone dicha renta. Hay algunos supuestos que el arrendador puede aprovechar para extinguir la relación contractual:
- Cuando el propietario puede demostrar que necesita la propiedad para sí mismo o para uso de un familiar directo. En este caso, el propietario cuenta con un período para hacer la ocupación de la vivienda, de lo contrario, el arrendatario puede pedir la restitución de la misma y una indemnización.
- Cuando el inquilino deja de pagar las rentas.
- En caso de que el arrendatario subarriende la propiedad a un tercero para obtener un beneficio económico.
- Cuando el inquilino no habita la vivienda durante seis meses al año y no puede justificarlo.
Si ninguno de estos supuestos se cumplen, entonces el contrato estará vigente hasta la muerte del inquilino, pues se aplica la prórroga forzosa estipulada en la LAU de 1965. El arrendador está en la obligación de prorrogar el contrato de forma indefinida hasta que el inquilino quiera.
La subrogación y la renta antigua
Además de la vigencia indefinida, los acuerdos de renta antigua contemplan la subrogación. Es decir, en caso de muerte del inquilino, la vivienda puede subrogarse a los familiares del arrendatario y que tengan derecho a quedarse en la casa. Sin embargo, la vivienda solo puede subrogarse dos veces. Cuando entró en vigor la LAU actual y si no se había producido ninguna subrogación, es posible subrogar la vivienda dos veces; si ya se había subrogado una vez, entonces solo podrá hacerse una vez más. Si ya habían tenido lugar las dos subrogaciones, sería imposible subrogar de nuevo.
En la primera subrogación, las personas que tienen derecho a permanecer en la vivienda son:
- Cónyuge del arrendatario, siempre que no estuviesen separados de hecho ni legalmente. También tiene derecho cualquier pareja que hubiera tenido una relación afectiva con el arrendatario, aunque no estuviesen casados.
- Los hijos que hayan convivido con el arrendatario dos años previos al fallecimiento.
- Si no hay cónyuges ni hijos, los ascendientes (padres), que el arrendatario tuviera a su cargo. En este caso, los padres tendrían que haber vivido con el arrendatario durante los tres años previos al fallecimiento y la subrogación será de por vida.
Si la primera subrogación fue a cargo del cónyuge o pareja de hecho, la segunda subrogación sería en favor de los hijos del arrendatario, pero siempre que hubieran convivido con él dos años previos. La subrogación tiene un límite de dos años. Si los hijos que subrogan son menores de edad a la muerte del arrendatario, pueden permanecer en la propiedad hasta cumplir 25 años. En caso de minusvalía del 65% el alquiler sería de por vida.
