Cuando se firma un contrato de alquiler de vivienda, en él se estipulan una serie de condiciones que van a regir la relación contractual hasta el vencimiento de la misma. Sin embargo, en muchas ocasiones -especialmente cuando no se cuenta con asesoramiento profesional-, al redactar el documento se dejan fuera una serie de cuestiones que son de importancia a la hora de solucionar posibles disputas legales. Como en todo aquello que no esté recogido específicamente en el contrato, ambas partes tendrán que acogerse a lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es importante conocer qué derechos tienen arrendador y arrendatario para saber qué puede reclamar cada uno de ellos en función del caso concreto.
Derechos del arrendador
Fijar el precio del alquiler y las condiciones del contrato
El arrendador, como propietario que es de la vivienda, está en su derecho de fijar la cantidad anual o mensual que quiera por alquilar su casa, sin que de momento existan limitaciones al precio del alquiler que deba respetar, salvo en Cataluña, en donde ya se aplica.
En cuanto a las condiciones del alquiler, hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento es un negocio jurídico en el que prima la voluntad de las partes, por lo que el propietario puede establecer las condiciones que considere oportunas, siempre y cuando no sean contrarias a Derecho en general, ni a la Ley de Arrendamientos Urbanos en particular.
Recuperar la vivienda en caso de necesidad
El art. 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga al arrendador la posibilidad de desalojar al inquilino para volver a vivir en su vivienda o para que lo haga un familiar en primer grado de consanguineidad, en casos de necesidad. Para poder ejercer este derecho, se tendrá que haber cumplido al menos un año de contrato y hay que preavisar al inquilino con dos meses de antelación.
Desahuciar al arrendatario si no paga la renta
Transcurridos 10 días desde la fecha señalada para el pago de la mensualidad sin que el inquilino la haya abonado, el arrendador podrá interponer una denuncia en el juzgado para dar comienzo al proceso de desahucio.
Reclamar una indemnización por abandonar la vivienda antes de tiempo
Mediante el contrato, arrendador y arrendatario establecen un plazo de duración del alquiler (generalmente, por períodos de un año) que puede prorrogarse de forma automática hasta un máximo de cinco años. Para poder abandonar la vivienda sin tener que pagar indemnización, el inquilino deberá avisar con, al menos, 30 días de antelación a la terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas anuales; y, si no lo hace, el propietario tiene derecho a reclamar la cantidad equivalente a las mensualidades que resten por pagar hasta dicha fecha.
Exigir que la vivienda le sea devuelta en las mismas condiciones
El arrendador tiene derecho a quedarse la fianza o parte de ella cuando, a la terminación del contrato, la vivienda no le sea devuelta en las mismas condiciones en las que la alquiló y se hayan producido desperfectos importantes en la misma o en sus componentes por un mal uso computable al inquilino.
Obtener beneficios fiscales por el alquiler
El propietario de una vivienda en alquiler tiene derecho a desgravarse parte de la renta recibida en su declaración anual del IRPF.
Derechos del arrendatario
Negociar el alquiler
Dado que, como ya se ha expresado, el contrato de alquiler es un negocio jurídico en el que prima la voluntad entre las partes, el futuro inquilino tiene derecho a negociar el contrato de alquiler para obtener unas condiciones más ventajosas, siempre y cuando llegue a un acuerdo con el arrendador (ya que es este quien tiene la última palabra).
Derecho a terminar alquiler y prorrogarlo
La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que es el inquilino el único que tiene capacidad legal para poner fin al contrato de arrendamiento durante el primer año de alquiler y sus respectivas prórrogas automáticas (5 años). De hecho, puede finalizar el contrato sin necesidad de cumplir el año completo: basta que hayan transcurrido 6 meses, aunque tendrá que indemnizar al arrendador si no preavisa con la antelación necesaria (30 días antes de la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas).
Recibir recibos del pago efectuado
En el art. 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se especifica que arrendador y arrendatario deben acordar un método de pago en el que quede constancia del mismo (por ejemplo, transferencias bancarias) o, de lo contrario, el propietario deberá emitir un recibo por el abono de cada mensualidad.
Denunciar al propietario si entra en la vivienda sin su consentimiento
Aunque el arrendador siga siendo el propietario de la vivienda, mientras dura el alquiler la posesión de la misma corresponde al arrendatario, que tendrá posición jurídica de morador. Por tanto, si el arrendador entrase en la casa sin su consentimiento, estaría cometiendo un delito de allanamiento del art. 202 del Código Penal.
Solicitar la reparación de los desperfectos en el inmueble por parte del propietario
Por ley, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad: obras estructurales, humedades, reparaciones de envergadura en el sistema de fontanería y calefacción, sustitución de electrodomésticos, etc. No obstante, la reparación de pequeños desperfectos fruto del uso -grifos que gotean, cisternas, cambio de bombillas, persianas que no suben, etc.- corren a cargo del inquilino.
Recuperar la fianza
Al finalizar el contrato, el inquilino tiene derecho a recuperar la fianza siempre y cuando devuelva la vivienda en las mismas condiciones que la recibió, sin que el arrendador pueda negarse a hacerlo por el desgaste fruto del normal uso de la misma.
Derecho de adquisición preferente en la compraventa
Si el arrendador va a poner en venta la vivienda alquilada, el arrendatario tiene preferencia sobre cualquier tercero a la hora de adquirirla, salvo que en el contrato se haya excluido esta posibilidad.
