¿En qué consiste el arrendamiento para uso distinto a la vivienda?

Si nos atenemos a lo más habitual cuando se trata de alquilar un inmueble, tenemos claro que el objetivo de ese alquiler es utilizarlo como residencia. En cualquier caso, es común ver una gran oferta de pisos turísticos, pero en el mismo caso estaríamos hablando de una situación similar. Hoy vamos a ver casos de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Y es que no todas las operaciones de alquiler de pisos o casas son para una residencia, ni puntual ni a largo plazo. En estos casos excepcionales (por su reducido número), la Ley de arrendamientos urbanos (Ley 29/1994) marca importantes diferencias a la hora de aplicar sus preceptos. 

¿Tienes interés por cuáles son las principales diferencias entre los inmuebles para uso como vivienda y los que tienen un uso diferente? En ese caso, lo primero que debemos saber es cómo se entiende el concepto mismo de vivienda, para entender que todo lo que no se ubique dentro de él será entendido como uso distinto. En Alquiler Plus te lo explicamos para que no tengas problemas legales en el futuro. ¡Toma nota!

¿Qué entendemos como arrendamiento de vivienda? 

Según el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendamiento de una vivienda se define como un contrato de arrendamiento de un edificio habitable cuyo objetivo principal es satisfacer las necesidades vitales permanentes del arrendatario.

A efectos de la LAU, un edificio no se considerará habitable si no proporciona un lugar de residencia a una persona o a una familia. El edificio debe cumplir los requisitos mínimos para ello, a fin de satisfacer las demandas de vivienda permanente del individuo o la familia, así como los requisitos relativos a las condiciones y servicios requeridos.

Por ejemplo, aunque resida en él una familia o una persona, el alquiler de un cobertizo o habitación que carezca de las comodidades y/o servicios necesarios (electricidad, agua, etc.) no puede considerarse un arrendamiento de vivienda.

arrendamiento para uso distinto de vivienda

¿Qué entendemos por arrendamiento para uso distinto de vivienda?

Si revisamos el artículo 3 en su apartado 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, este dice lo siguiente:

”Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”.

Bajo esta afirmación, lo que podemos entender es que cualquier arrendamiento para uso distinto al de vivienda sería aquel que no encaje dentro del concepto de “zona habitable”. Este tiene que recaer sobre una edificación pero no tiene por qué cumplir los exigentes requisitos que permiten la vida permanente en su interior. En este caso, un buen ejemplo sería el de un local de negocio.

Podemos entender como uso distinto a la vivienda estos dos principales supuestos:

1.- Los arrendamientos de fincas urbanas que abren solo durante una temporada concreta, sea cual sea (verano, invierno, etc.).

2.- Los arrendamientos en los que se lleven a cabo alguna de las siguientes actividades:

  • Actividad industrial (este se debe diferenciar del arrendamiento de industria, ya que no se encuentra dentro del rango de aplicación de la LAU).
  • Actividad comercial
  • Actividad artesanal
  • Actividad recreativa
  • Actividad asistencial
  • Actividad cultural o docente
  • Actividad profesional

¿Tienen la misma fiscalidad los arrendamientos para uso distinto al de vivienda?

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplica a cualquier intercambio de bienes y servicios de empresarios o profesionales durante el ejercicio de su actividad. En líneas generales, el arrendamiento de la vivienda no requiere pagar IVA, ya que se encuentra exento si estamos hablando de un uso permanente. El ITP (Impuesto de Transmisión Patrimonial) lo debe pagar el inquilino.

Pero entonces, ¿cuándo se aplica el IVA? Lo vemos a continuación:

Cuando un inmueble alquilado se utiliza tanto con fines residenciales como profesionales o empresariales, es decir, que tiene un uso mixto, se debe pagar el IVA. Además, se aplica el IVA al arrendamiento de viviendas amuebladas para hogares de empleados. Si se trata de un arrendamiento de temporada entre particulares, no se aplica el IVA; no obstante, se aplica el 10% de IVA si se prestan servicios hoteleros adicionales.

En el caso de los alquileres para uso distinto al de vivienda, se aplica el tipo general del 21% de IVA sobre la base imponible, que incluye el alquiler y otros conceptos como gastos comunitarios e impuestos. Ten en cuenta que si quieres alquilar para uso de vivienda pero este no va a ser habitual, sino temporal (unos meses, por ejemplo), no será necesario pagar IVA, a no ser que quien alquila sea una empresa.

arrendamiento para uso distinto de vivienda

Otras observaciones clave en el arrendamiento para uso distinto de vivienda

Las plazas de garaje y los trasteros privados no están contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino en el Código Civil. Esto se debe a que el apartado 2 del artículo 3 de la LAU estipula que el arrendamiento debe destinarse a una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o educativa.

Por último, en relación con el artículo 3 de la LAU, la Ley establece que es indiferente la naturaleza de las partes en un contrato de arrendamiento para uso distinto del residencial. Esto implica que es indiferente que el arrendador o arrendatario sea una persona física, una empresa, la Administración, una Administración autonómica, etc.

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