Solicitar la restitución de una vivienda es posible siempre que se cumplan ciertas condiciones. Debes saber cómo y cuándo puedes recuperar tu propiedad, siempre que sea por necesidad. Para ello, deberás enviar un documento al arrendatario. ¿Cómo es la carta para echar a un inquilino? ¿Cómo se envía?
¿Es posible enviar una carta para echar a un inquilino?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, hay tres causas por las que el casero puede rescindir el contrato de alquiler y, en consecuencia, enviar una carta para echar a un inquilino.
Por vigencia del contrato
Según la LAU, existe un plazo mínimo de obligado cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendador. Si se ha pactado un plazo inferior a este, entonces el arrendador no podrá disponer de la vivienda antes del plazo en caso de que el inquilino quiera vivir en ella. Este plazo empieza a contabilizarse desde la firma del contrato; la fecha de firma también determina cuándo puede reclamarse la vivienda.
La vigencia de los contratos es:
- Firmados entre el 5 de junio de 2013 y hasta el 18 de diciembre de 2018, con un plazo menor a tres años, se prorrogan de forma anual hasta cumplir tres años.
- Cuando se firmaron entre el 18 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, se prorroga hasta cinco años (personas físicas), o siete (personas jurídicas).
- Si el contrato se firmó entre el 24 de enero y el 5 de marzo de 2019, el documento se prorroga hasta cumplir, como mínimo, tres años.
- Los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 hasta hoy, se prorrogan hasta cinco años o siete, dependiendo de si se es persona física o jurídica.
Cuando estos plazos se han cumplido (incluyendo sus prórrogas, sean obligatorias o voluntarias), el arrendador puede rescindir el contrato. Para ello debe avisar al inquilino de su deseo de no renovar. El preaviso también varía en función de la ficha de la firma del contrato:
- Contratos entre el 5 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019, 30 días de preaviso.
- Arrendamientos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, se regirán por la reforma de 2018.
- A partir del 6 de marzo de 2019, el preaviso deberá ser de cuatro meses.
Necesidad de vivienda
Es posible enviar una carta para echar a un inquilino cuando la vivienda se necesita para el arrendador o su familia. Como excepción al plazo pactado previamente por las partes, así como sus prórrogas, el propietario puede finalizar el contrato; esto siempre y cuando necesite el inmueble para vivienda propia o de sus familiares en línea recta, en primer grado de consanguinidad. También aplica en los casos de divorcio o nulidad matrimonial, si la propiedad se requiere para el cónyuge.
Para que esta cláusula pueda ser válida, es importante que se establezca así en el contrato al momento de su firma. De lo contrario, aún por necesidad, el arrendador no podría dar por finalizada la relación contractual. Por otra parte, para la aplicación de este derecho, deben reunirse una serie de requisitos. Para empezar, debe haber pasado un año desde la celebración del contrato; el arrendador debe comunicar a través de una carta para echar a un inquilino o burofax de la situación: por último, la vivienda debe destinarse, verdaderamente, para necesidad del propietario o de sus familiares.
Incumplimiento de contrato
El arrendador puede enviar la carta para echar a un inquilino cuando este último no ha cumplido con lo pactado en el contrato. En este caso, el propietario puede pedir la resolución judicial de la relación contractual, siempre que concurran las siguientes causas:
- Falta de pago del alquiler o de cualquier otro importe que deba pagar el arrendatario.
- Subarriendo o cesión de la vivienda a terceras personas y sin el consentimiento del arrendador.
- Realización de obras sin el permiso del propietario.
- Cuando el inquilino realice actividades que alteren la convivencia con el resto de la comunidad (actividades molestas como fiestas, conductas insalubres o nocivas, etcétera).
- El contrato rescinde cuando el arrendatario no utilice la vivienda como vivienda habitual, debe darle el uso pactado en el contrato.
¿Cómo enviar la carta para echar a un inquilino?
Como propietario de una vivienda puedes enviar una carta para echar a un inquilino, siempre que se cumplan las condiciones anteriormente mencionadas; además, dicho documento deberá contener ciertas características. La carta incluirá los datos de ambas partes (nombre completo, documento de identidad y domicilio); además, deberás justificar el motivo del desistimiento del contrato. Por último, no te olvides de añadir la fecha y tu firma.
Recuerda que enviar esta carta dentro del plazo legal es de vital importancia. Verifica la antelación del preaviso según la fecha de celebración del contrato de alquiler. Aunque no es obligatorio hacer la notificación al inquilino, lo más aconsejable es que quede constancia de esta diligencia; así se dejará constancia del deseo de desocupación de la vivienda y, por supuesto, se verificará que el preaviso se ha hecho en el tiempo establecido por la ley. Esto evitará, entre otras, conflictos futuros entre las partes.
La ley no establece la forma de notificación de dicho documento, pero debe hacerse siempre dejando constancia del acto. Cuando la carta para echar a un inquilino se entrega en mano, el destinatario deberá firmarla como que la ha recibido. También es posible hacer la notificación vía burofax, con copia física o por internet; este incluye el acuse de recibo así como la certificación del contenido. La ventaja del burofax, es que queda una constancia fehaciente que, en el futuro, serviría como medio de prueba en caso de haber conflictos. Sea cual sea la forma de notificación, es importante que la carta esté debidamente firmada y que conste la fecha en la que se hizo la diligencia.
