La prórroga tácita, también conocida como tácita reconducción, significa que un contrato se renueva de forma automática cuando el plazo del mismo ha vencido y si las partes no se comunican entre ellas. ¿Cómo aplicar la prórroga tácita? ¿Quién puede hacerlo? ¿Qué ocurre en estos casos?
¿Qué es la tácita reconducción?
Los contratos de arrendamiento tienen una vigencia determinada. Esta vigencia varía en función de lo que las partes acuderden al momento de firmar el contrato de arrendamiento. Una de las cláusulas más importantes del documento es la que se relaciona con la vigencia de dicho acuerdo. Así, un contrato puede durar un año, que es lo que suele durar hoy en día; pero si se sigue lo estipulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU; entonces la vigencia será de cinco años para las personas físicas y siete para las personas jurídicas o empresas.
¿Qué ocurre cuando finaliza el plazo del contrato? Cuando se cumple la vigencia del arrendamiento pueden ocurrir dos situaciones: que el inquilino se marche del inmueble o que se renueve el contrato. Para que el contrato pueda renovarse, debe haber una cláusula específica que diga que dicho acuerdo es susceptible de ser renovado por otra anualidad (o por un tiempo que se estipule en el documento).
Pero cuando ninguna de las partes se ponen en contacto para manifestar su deseo de poner fin a la relación contractual o finalizarla, se dice que el contrato entra en tácita reconducción. ¿Cómo aplicar la prórroga tácita de un contrato? Esta se invoca de manera automática si ninguna de las partes se pone en contacto la una con la otra.
Como arrendador, tienes que llamarle a tu inquilino, dos meses antes de que finalice el contrato, si deseas renovar el mismo o si quieres aumentar el precio del alquiler; por su parte, el arrendatario deberá llamarte un mes antes de finalizar el contrato, para manifestarte su deseo de abandonar la propiedad o de seguir en ella. Pero si esta toma de contacto no ocurre, entonces el acuerdo entra en tácita reconducción.
¿Cómo aplicar la prórroga tácita?
Jurídicamente, se entiende que la prórroga tácita o tácita reconducción entra en vigor de forma automática al no haber comunicación entre las partes. En este caso, como arrendador llevas las de perder. En el sentido de que no podrás aumentar el alquiler a tu arrendatario; tendrás que esperar a que esta nueva renovación se cumpla para poder hacerlo.
Cuando se entra en tácita reconducción, se entiende que el contrato anterior sigue vigente y prorrogable por otra anualidad o por un período de tiempo específico. Según la LAU, para las personas física será de tres años. Lo más recomendable, si eres casero, es que estés al pendiente de la fecha de vencimiento del contrato, en caso de que desees no continuar con el mismo o si quieres incrementar el precio de la renta.
Ten en cuenta que para poder aumentar el importe del alquiler deberá de estar por vencerse el contrato. Solo en este momento podrás pedir una actualización de la renta y de su correspondiente fianza. También debes saber que, de suceder esto, el inquilino puede decidir no continuar con el contrato.
¿Se puede recuperar una vivienda en tácita reconducción?
Ahora que ya sabes cómo aplicar la prórroga tácita de un contrato, quizá te preguntes qué pasa si necesitas recuperar la vivienda. Esta es una situación bastante común, pero que debe especificarse en el contrato de alquiler. Si por ejemplo, necesitas entrar a vivir a la propiedad, entonces deberá anotarse una cláusula en el contrato original; solo puedes recuperar la vivienda cuando la necesitas para ti o para un familiar cosanguíneo en línea recta.
Si ya se ha aplicado la tácita reconducción, deberás demostrar que necesitas la vivienda y avisar al arrendatario en un plazo suficiente para que encuentre un nuevo inmueble. Por ejemplo, cuando medie una sentencia de divorcio de por medio, esta es prueba fehaciente de que necesitas el inmueble. Pero además, es indispensable que entres a vivir en la vivienda en un plazo de tres meses desde que se notifica al inquilino. En caso de no entrar en la propiedad, el inquilino puede pedir la restitución de la vivienda, pero también una indemnización por daños y perjuicios.
¿Qué pasa si el inquilino no abandona la propiedad?
No hay que confundir la tácita reconducción con la okupación de la vivienda. Si el contrato de arrendamiento ha finalizado y ninguna de las partes se pone de acuerdo, entonces sí que se invoca la tácita reconducción; pero si tú, como arrendador, te has puesto en contacto con el inquilino para concluir la relación contractual y éste no abandona la propiedad, entonces ya se habla de una ocupación ilegal.
Es indispensable que te pongas en contacto con tu inquilino en un plazo de tiempo razonable para que encuentre un nuevo sitio donde vivir, si no, puede pedirte una indemnización por daños y perjuicios. La mejor manera de notificar al arrendatario es a través de un burofax, que es una prueba fehaciente de que se ha hecho la notificación en un plazo razonable.
Cuando el inquilino, pese a esta notificación, no abandona la propiedad, entonces deberás iniciar un proceso de desahucio. En este caso, la prórroga tácita no es válida y el inquilino no puede invocarla.
