En 2023, el mercado del alquiler en España sigue evolucionando y se está convirtiendo en una de las principales apuestas de inversión económica para quienes tienen una vivienda en su poder y quieren sacarle partido. En este artículo explicamos las claves que van a influir en el futuro del alquiler en España.
El mercado de alquiler español en la actualidad
El negocio de los alquileres turísticos empezó hace más de diez años con la llegada de las plataformas de alquiler de viviendas particulares como AirBnB, un modelo que permite, en general, conseguir mayores ingresos que los alquileres a largo plazo.
Sin embargo, la crisis sanitaria mundial de 2020 obligó a los propietarios arrendadores a cambiar de prioridades debido a los cierres y las fronteras cerradas, pasando de alquileres turísticos de corta duración a alquileres de larga duración y optando por la estabilidad frente a la rentabilidad, tendencia que todavía se mantiene tres años después y que, sin duda, va a determinar el futuro del alquiler en España.
Así las cosas, los precios del alquiler en nuestro país siguen subiendo en casi todas las regiones, dado que hay un gran aumento de la demanda. Se observa una pequeña disminución sólo en las provincias agrícolas, que están lejos del mar y no tienen una industria desarrollada, por lo que en esas zonas la demanda es menor. En cuanto a las características de los alquileres residenciales en España en 2023, se han observado las siguientes:
- Aumento de la popularidad de los seguros de alquiler para proteger al propietario.
- Estrictos requisitos en cuanto a la situación económica del arrendatario, su situación familiar y laboral.
- La exigencia de presentar avalistas como garantía adicional.
El futuro del alquiler en España
En los últimos tiempos, los precios del alquiler no han dejado de subir. En total, desde 2015, los precios del alquiler en España han aumentado un 41%, debido principalmente a una disparidad significativa entre la oferta y la demanda.
Los expertos califican la situación actual del mercado del alquiler de boom, relacionado, en primer lugar, con la recuperación parcial de la economía y el empleo; y, en segundo lugar, por la aceleración de la inflación, la voluntad de invertir en activos refugio (uno de los cuales siempre se ha considerado el inmobiliario) y rentabilizarlos.
Además, los expertos coinciden unánimemente en que los precios de los alquileres seguirán subiendo en un futuro próximo: prevén un aumento de los precios del alquiler, de media, del 5%, y en las grandes ciudades de hasta el 10%. Las ciudades donde se espera el máximo incremento de los precios de alquiler de inmuebles, son las siguientes: Madrid, Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca y Valencia.
El perfil de los futuros inquilinos
En cuanto a los inquilinos, la mayoría de las transacciones corresponderán a jóvenes menores de 35 años. La proporción de inquilinos jóvenes supera ya el 70%, y la razón es la misma: a las familias jóvenes con ingresos limitados les resulta muy difícil adquirir su propia vivienda, cuyos precios suben inexorablemente (tanto en el mercado secundario como en el de los promotores), por lo que alquilar una vivienda se convierte en una desafortunada necesidad.
En el mercado hipotecario, todo apunta a que los bancos entrarán en una lucha desesperada por los jóvenes prestatarios. El Banco Santander ha desarrollado un programa de financiación para jóvenes para la compra de la primera vivienda de hasta el 95% del precio de la transacción, sin embargo, exigiendo al menos un avalista. Por desgracia, es poco probable que esto afecte a los precios de los alquileres, porque la demanda seguirá superando a la oferta en las grandes ciudades y los centros turísticos populares.
La ley de vivienda determinará el futuro del alquiler en España
Pero lo que realmente puede cambiar la situación en el mercado de alquiler de viviendas en España es la aplicación de la nueva ley de vivienda publicada el pasado mayo de 2023.
El objetivo de la ley de vivienda es establecer las bases que permitan garantizar el derecho a la vivienda reconocido en la Constitución en condiciones de igualdad para todos los españoles independientemente de su poder adquisitivo.
Para ello, hará falta que las diferentes comunidades autónomas desarrollen algunos aspectos de la ley en sus respectivos territorios, ya que tienen la potestad, por ejemplo, de declarar cuáles son las zonas tensionadas.
La ley prevé métodos de control del mercado del alquiler, principalmente en zonas especialmente tensas, así como sanciones contra los grandes propietarios. Por un lado, la ley busca regular los precios del alquiler para hacerlos más accesibles a los inquilinos y proporcionar seguridad jurídica, pero esto puede asustar a muchos propietarios y hacerles renunciar al alquiler a largo plazo de sus inmuebles.
No en vano, expertos como el economista Gonzalo Bernardos opinan que esta ley derivará en una «globalización de la población» que hará que la llegada de ciudadanos procedentes de otros lugares acapare la oferta de alquileres «expulsando a la población nativa» al no haber viviendas suficientes.
