Todo aquel que ha tenido contacto directo o indirecto alguna vez con el mundo inmobiliario, especialmente en lo que respecta a la compraventa de una casa, ha escuchado hablar de las arras (también conocidas como «señal»). Pero ¿sabes en qué consisten realmente? ¿Conoces las obligaciones que conlleva? Descubre a qué te comprometes cuando firmas un contrato de arras para evitar cualquier eventualidad en tu proceso de compraventa.
La figura jurídica del contrato de arras
En la jerga inmobiliaria, cuando se habla de contrato de arras (o, simplemente, arras) estamos haciendo referencia a la señal o anticipo en dinero que el futuro comprador entrega al actual dueño de la vivienda que va a adquirir en concepto de reserva de la misma. A nivel legal, es un acuerdo privado con validez jurídica que se lleva a cabo antes de formalizar la compraventa y en el que se refleja la intención de ambas partes de realizar dicho negocio jurídico en el futuro.
En la legislación española, las arras vienen reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, aunque de forma bastante escueta: únicamente se especifica que «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas«. Esta afirmación, sin embargo, permitirá saber a qué están obligados el vendedor y el comprador en función del tipo de arras que hayan elegido.
Aunque pueden formularse de formas muy distintas, ya que existen distintos tipos, lo que tienen en común todos los contratos de arras es que en ellos se estipula la cantidad que va a aportarse como prueba del compromiso que se ha suscrito, y que se descontará del precio final del inmueble cuando se formalice la compraventa en el futuro.
¿A qué te compromete el contrato de arras?
Al suscribirse un contrato de arras, lo que las partes hacen es obligarse a firmar un contrato de compraventa en el futuro. Si, una vez entregada la cantidad, cualquiera de las partes desiste de dicha obligación, habrá una serie de consecuencias a nivel jurídico que dependerán, en gran medida, del tipo de arras que se hayan especificado en el contrato. En este sentido, es importante destacar que existen tres tipos de arras:
Arras confirmatorias
Son las que se entregan como parte del precio final, y su valor es meramente probatorio, a efectos de confirmar la efectiva celebración del contrato. En caso de que se cumpla el contrato, se descuenta del precio final del bien que se va a adquirir la cantidad de dinero equivalente a la entregada en el momento de formalización de las arras en concepto de señal.
Por el contrario, si alguna de las partes incumple el contrato porque no quiere seguir adelante con la compraventa, estará obligada a resarcir por daños y perjuicios a la parte contraria, ya que las arras confirmatorias habilitan legalmente para exigir el cumplimiento del contrato por vía judicial (y, si finalmente no se cumple, se debe indemnizar a la parte perjudicada).
Arras penitenciales, las más favorables tanto para el comprador como para el vendedor
Son las más populares en las compraventas de inmuebles y las que te interesa elegir si vas a firmar un contrato de arras, ya que son las únicas que permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato sin consecuencias jurídicas graves.
Simplemente, si es el comprador quien decide no llevar a cabo la compra de la vivienda, perderá ese dinero que había entregado previamente en concepto de arras o señal; y por el contrario, si es el vendedor quien se retira del contrato, estará obligado a devolver la cantidad de las arras por duplicado al comprador para resarcirlo, pero no existirá habilitación legal para exigir el cumplimiento del contrato para ninguna de las partes.
Por tanto, las arras penitenciales son las más favorables para ambas partes, ya que permiten echarse atrás de forma legal y evitando conflictos (más allá del evidente desagravio económico que puede suponer la pérdida de la señal o su entrega por duplicado).
Arras penales
En estas arras, a diferencia de los dos anteriores, la cantidad entregada no actúa como anticipo de la cantidad final que va a pagarse por el bien que se va a adquirir, si no que tienen el valor de garantía y actuarán como indemnización para cualquiera de las partes en caso de que la otra incumpla el contrato y se niegue a seguir adelante con la compraventa. Normalmente, si es el comprador quien incumple pierde la cantidad, y si es el vendedor, las devuelve por duplicado o entrega una cantidad fijada previamente.
Su inclusión en el contrato suele considerarse como una cláusula penal, ya que no exime de la obligación de cumplimiento del mismo, por lo que la parte afectada podrá exigir la realización del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.
