Si estás de inquilino quizás te preguntes por la posibilidad de ceder parte de tu vivienda a otra persona; como arrendador, ten en cuenta que el inquilino puede dar en subarriendo parte del inmueble, pero siempre y cuando tú lo apruebes. ¿Cuándo se da este consentimiento? Para ello hay que redactar un contrato de arrendamiento con autorización para subarrendar.
¿Qué es el subarrendamiento?
El arrendamiento es un tipo de contrato en el cual el propietario de una vivienda (arrendador), la cede, a cambio de una renta periódica, a otra persona (arrendatario). El arrendatario adquiere el derecho a vivir en dicho inmueble, pero contrae la obligación de cuidarlo y de pagar el alquiler del mismo. En la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, la vivienda entregada en alquiler adquiere la cualidad de ser «vivienda permanente» o «vivienda habitual» del arrendatario. El propietario pierde los derechos de uso y disfrute de la misma durante el tiempo que dure el arrendamiento.
El subarrendamiento, por su parte, es un contrato de alquiler que a su vez está dentro de un contrato de alquiler. En este caso el arrendatario de una vivienda pasa a ser subarrendador del mismo y una tercera persona, subarrendatario. Pero el inmueble no puede subarrendarse totalmente, sino que solo se puede ceder una parte del mismo y siempre que exista consentimiento por escrito del propietario. Para ello se redacta un contrato de arrendamiento con autorización para subarrendar. La parcialidad del subarrendamiento se establece en el artículo 8 de la LAU.
¿Cesión o subarrendamiento?
Una figura que puede confundirse con el subarrendamiento es la cesión, pero son dos conceptos diferentes. La cesión, como su nombre indica, es ceder la propiedad, entera, a una tercera persona. El cesionario queda como subrogado del cedente (el inquilino primario), frente al arrendador. La cesión, ocurre, por ejemplo, cuando una persona quiere abandonar un piso por causas de fuerza mayor y se compromete a buscar a otra persona que ocupe su lugar como arrendatario.
El subarriendo, además de ser parcial, requiere que el inquilino-arrendatario-subarrendador siga viviendo en la misma propiedad y cumpliendo las obligaciones contraídas al momento de la firma del contrato. Como se trata de un contrato de alquiler dentro de un contrato de alquiler, el subarrendatario también adquiere la obligación de pagar un importe fijo mensual. Generalmente la figura del subarrendamiento se emplea entre estudiantes que comparten piso. Un estudiante se hace responsable del arrendamiento y de buscar «compañeros de piso» a los cuales subarrienda habitaciones de la vivienda.
Cuidado, pues el subarrendamiento no es ni puede ser constituido para alquiler vacacional, ni tampoco puede exceder el precio del arrendamiento. Si el inquilino paga 700 euros al mes por una vivienda, el subarrendatario no puede pagar 700 euros o más. Tiene que ser un reparto equitativo, pues generalmente la figura se constituye para «ayudar» al arrendatario a pagar el alquiler y las facturas, no para lucrarse del subarrendamiento. Tampoco es viable si el inquilino marcha de vacaciones, subarrendar la propiedad a otra persona.
¿Qué es el contrato de arrendamiento con autorización para subarrendar?
Para que el subarrendamiento sea legal debe reunir una serie de requisitos:
- Ser parcial.
- Haber firmado un contrato de arrendamiento con autorización para subarrendar.
- Que el precio no sea mayor al importe del arrendamiento.
- El plazo no puede ser superior al del arrendamiento.
Es muy importante, al momento de entrar a vivir en la propiedad, firmar un contrato de arrendamiento con autorización para subarrendar. Este documento permite al futuro inquilino subarrendar el inmueble de forma parcial en caso de ser necesario. Además del caso de los estudiantes, si dos personas entran a vivir a una propiedad, pero una de ellas sabe que va a marcharse finalizado el primer plazo del contrato, pero la otra no desea hacerlo, es aconsejable prevenir y firmar un contrato que otorgue la posibilidad de subarrendar a otra persona, cuando llegue el momento.
De esta forma, el subarrendamiento es lícito pues se cuenta con el consentimiento previo del propietario. Pero también es importante que antes de firmar un contrato de subarrendamiento, notificar al casero que se va a celebrar un subarrendamiento en un futuro próximo.
Ten en cuenta que cuando finalice el contrato de arrendamiento, también se extinguirá el contrato de subarrendamiento. Por otra parte, el pago de los suministros en realidad corre por cuenta del arrendatario, pues es quien debería figurar como titular de los contratos de suministro; sin embargo, en la práctica, estos gastos se reparten entre subarrendador y subarrendatario de forma equitativa.
Por último, al momento de la firma del contrato de arrendamiento con autorización para subarrendar, debe incluirse una cláusula que exprese que el arrendador otorga al arrendatario el derecho de subarriendo en caso de ser necesario y las condiciones del mismo, así como la necesidad de que el arrendatario informe al casero de que, llegado el momento, celebrará un contrato de subarrendamiento de una parte del inmueble. Sin esta cláusula, es bastante más difícil conseguir que el propietario de su consentimiento para subarrendar la vivienda.
