La Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, ha modificado los contratos de alquiler y su duración en múltiples reformas. No aplica lo mismo para quienes alquilaron antes de 2019, cuando entró en vigor la última reforma a esta ley. ¿Cuál es el tiempo mínimo de duración de un contrato de arrendamiento? ¿Se puede rescindir dicho acuerdo en algún momento?
Contratos de alquiler duración mínima de 5 años
Los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin embargo, las partes pueden establecer el tiempo que quieran que esté vigente el contrato. Es por eso que hoy en día, puedes firmar un arrendamiento con una duración de hasta un año, sin ningún problema. Los predios turísticos quedan fuera de estos preceptos, pues se trata de alquileres de temporada.
Pero para los casos de vivienda habitual, el arrendador y arrendatario pueden determinar cuál será la duración de dicho contrato. El tiempo mínimo estipulado en la LAU es de cinco años. ¿Qué pasa con los contratos de alquiler de duración menor a cinco años? Pues debes saber que deben prorrogarse de forma obligatoria hasta cumplir esos cinco años de duración mínima siempre y cuando así lo desee el inquilino.
Por otra parte, al momento de firmar el contrato, debe establecerse una cláusula en la cual el arrendador estipule que el contrato no entrará en prórroga cuando se den ciertas circunstancias. Por ejemplo, si se trata de un inmueble a la venta y si sale comprador para este en el tiempo que dure el contrato; eso sí, el arrendador deberá notificar al inquilino con un plazo suficiente de dos meses de que deberá abandonar el inmueble cuando el contrato cumpla el año de vigencia. También puede ocurrir que el propietario necesite la casa para entrar a vivir en ella (él o cualquier familiar directo en línea recta); en estos casos, la situación debe demostrarse y ocurrir, pues de lo contrario, el inquilino puede exigir la restitución del inmueble y una indemnización por daños y perjuicios.
Cuando el contrato de alquiler y su duración estén próximas a concluir, no es necesario firmar un nuevo contrato. El contrato inicial entra en prórroga de forma automática, siempre y cuando las partes así lo acuerden. En caso de no desear continuar con el arrendamiento, el inquilino deberá notificar al propietario, con dos meses de antelación, su deseo de poner fin a la relación contractual.
Rescisión del contrato de alquiler
¿Es posible rescindir el contrato de alquiler? ¿Quién puede hacerlo? Cualquiera de las partes puede decidir poner fin a la relación contractual en cualquier momento, pero todo depende de las situaciones que se presenten. El inquilino puede marcharse de la vivienda cuando desee y sin penalizaciones, pero siempre que hayan transcurrido seis meses desde la firma del contrato y previo aviso. Si no se han cumplido los seis meses, entonces deberá pagar una indemnización al propietario por cada mes de contrato que falte por cumplir. Si el contrato ya ha cumplido un año, tendrá que notificar al propietario de su deseo de no renovar y será suficiente.
El arrendador solo puede rescindir el contrato, si no se ha cumplido el año, siempre y cuando concurran algunas situaciones:
- Cuando el inquilino deje de pagar el alquiler.
- Si el inquilino causa desperfectos considerables en la vivienda.
- Por quejas (ruidos, gritos, fiestas, etcétera).
Si no se dan estas situaciones, el casero tiene que esperar a que se cumpla un año y siempre que exista una cláusula de por medio podrá alegar alguno de los supuestos anteriormente descritos y solicitar la desocupación del inmueble.
Contrato de alquiler de duración de 5 años
La gran mayoría de los contratos de arrendamiento solo se firman por un año y se van prorrogando. ¿Qué ocurre en los casos en los que se firman acuerdos de duración de cinco años? En estos casos, cualquiera de las partes tienen el derecho de rescindir la relación contractual al llegar al quinto año; es decir, en estos casos el arrendador sí que puede pedir al inquilino que abandone la propiedad y no solicitar una renovación del documento.
Pero cuidado, porque es necesario enviar un formato de preaviso en un tiempo determinado:
- Arrendador. Si el dueño quiere finalizar el contrato y no prorrogarlo, entonces tiene que notificar al inquilino con cuatro meses de antelación a la fecha de fin del acuerdo.
- Arrendatario. Si es el inquilino el que quiere concluir con el contrato y que este no entre en prórroga, entonces tiene que notificar al casero con dos meses de antelación antes de que finalice el acuerdo.
¿Tácita reconducción?
Los contratos de alquiler de duración de cinco años entran en prórroga automática, siempre que las partes no se comuniquen entre ellas. A esta prórroga se le llama tácita reconducción. Cuidado si eres arrendador, pues la vivienda entra en prórroga por un periodo de tres años, por anualidades, es decir, la casa estaría en alquiler por un período total de ocho años.
Es el arrendatario quien puede decidir rescindir el contrato cuando finalice cualquiera de las anualidades. Debe, para ello, notificar al arrendador un mes antes de que acabe dicha anualidad.
