El tema de los contratos de alquiler y su duración es bastante complejo, pues existen múltiples reformas en la materia que se han hecho a lo largo de los años. La última reforma aprobada al respecto data de marzo de 2019 y afectó la vigencia de dichos contratos, así como las condiciones de renovación de los mismos. Cabe destacar que la duración del arrendamiento deben establecerla las partes contratantes.
Características de los contratos de alquiler y su duración
Existen múltiples supuestos cuando de contratos de arrendamiento se trata. Todo depende de la fecha de celebración, así como del plazo escogido por las partes. Si estás buscando información sobre los contratos de arrendamiento y su duración porque pronto vas a celebrar un acuerdo de esta clase, debes quedarte con la normativa del tipo de contrato que celebrarías en este momento; es decir, un contrato posterior al 6 de marzo de 2019. Como ya adelantamos, a la hora de formalizar el contrato, las partes convienen la duración del mismo; así, pueden escoger que el contrato de alquiler tenga una duración de uno, tres, cinco o siete años; esto se encuentra recogido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Menos de 5 años de duración
En los contratos de alquiler y si su duración es menor a cinco años, por ejemplo, si es de un año, este se prorroga a cinco. Existen excepciones al respecto. Por ejemplo, si el inquilino manifiesta su deseo para finalizar el acuerdo al concluir cualquiera de las anualidades prorrogables. El desistimiento debe realizarse por burofax y antes de que transcurran los últimos días del plazo de vencimiento del contrato. También puede finalizar el contrato siempre que el arrendatario quiera hacerlo y siempre que hayan transcurrido los primeros seis meses desde la celebración del contrato.
Pero no solo el arrendatario puede manifestar su deseo de desistir el contrato. El arrendador puede hacerlo después del primer año de contrato, siempre y cuando se den unas condiciones especiales. Para que esto sea legal y no se incumpla el acuerdo, deberá comunicarlo al inquilino dentro de un plazo de dos meses y siempre que la vivienda sea para su uso o para el de parientes en primer grado de consanguinidad. Es importante que el arrendador se manifieste en el tiempo establecido para evitar que el contrato entre en prórroga obligatoria; en caso de que el contrato se prorrogue, el arrendador no podrá darlo por terminado sino hasta que se cumpla el plazo de un año.
Cuando las renovaciones alcancen los cinco años, las partes pueden establecer su deseo de finalizar el contrato. Si el arrendador desea concluir la relación contractual, debe avisarlo al inquilino en los cuatro meses previos a la fecha de cumplimiento de los cinco años. En caso de que sea el inquilino quien desee finalizar el contrato, el plazo se reduce a dos meses.
¿Y qué pasa si las partes no se comunican? El contrato vuelve a prorrogarse, esta vez por un plazo de tres años, por anualidades. Es nuevamente el inquilino quien puede manifestar su deseo de finalizar el contrato, pero deberá hacerlo antes de entrar en los últimos 30 días de la anualidad. Si concluyen los tres años y ninguna de las partes manifiesta su deseo de terminar el contrato, este entra en tácita reconducción; es decir, se renovará, en plazos anuales (e incluso mensuales).
Contratos de alquiler de duración indeterminada
En caso de que las partes no establezcan el plazo de finalización del arrendamiento o este sea indeterminado, entonces se entiende que tendrán una vigencia de un año y se aplican las mismas condiciones que para los contratos inferiores a cinco años. El desistimiento en este tipo de contratos puede hacerlo el inquilino una vez transcurridos seis meses y siempre que avise con un mes de antelación a la fecha en la que quiere poner fin al contrato.
Si el arrendatario desiste antes de los seis meses y esto no se encuentra así estipulado en el contrato, entonces el propietario de la vivienda tendrá derecho a una indemnización por daños y perjuicios. ¿Pero por qué hay indemnización? Porque no se trata de un desistimiento, sino de un incumplimiento de contrato, que son dos situaciones diferentes.
Contratos de alquiler con duración igual o mayor a cinco años
Si el arrendamiento tiene una duración de cinco años o más, el contrato concluye cuando llega ese plazo. Las partes pueden desistir a partir del sexto mes. Por otra parte, el propietario no puede solicitar la vivienda por necesidad, ni para él ni para sus familiares. Al quinto año de contrato y si las partes quieren terminar la relación contractual, deberán comunicar su decisión (el arrendador, cuatro meses antes; y el inquilino, dos).
Si las partes no se comunican, se aplican las mismas reglas que para el resto de los contratos, con una tácita de reconducción de hasta ocho años y, después, prórrogas anuales.
