Cuando se habla de quién es el dueño de un inmueble pueden surgir dudas al respecto, particularmente cuando se trata de hacer trámites diversos como hipotecas, pagos de facturas, etcétera. Para ello es muy importante que tengas en cuenta cuál es la diferencia entre titular y propietario de un inmueble.
¿Titularidad o propiedad?
¿Existe una diferencia entre titular y propietario de un inmueble? Para esclarecer estos conceptos es importante hablar del pleno dominio, llamado también plena propiedad. El pleno dominio significa que una persona es titular de la plena propiedad sobre un bien; de esto se deduce que no existe una diferencia entre titular y propietario, pues son la misma persona. Sin embargo, existen distintos tipos de propiedad y es aquí donde podría haber discrepancias entre las figuras del titular y del propietario.
Siguiendo con el pleno dominio, es importante destacar que este se divide en dos: la nuda propiedad y el usufructo. La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona, llamada nudo propietario a ser dueño de un bien inmueble, pero sin poder gozar o disfrutar de él; el usufructo, por su parte, es una figura en la que el goce, uso y disfrute lo ejerce una persona (usufructuario), sobre el bien que pertenece al nudo propietario.
Cuando se adquiere un inmueble (sea una casa, piso, local comercial, etcétera), la persona que lo adquiere se vuelve el pleno propietario de ese bien. Cuando existe plena propiedad, el titular y el propietario son la misma persona; esta persona adquiere la titularidad del bien, pero también todos los derechos (y obligaciones), inherentes a dicho inmueble. Esta persona puede ejercer a la vez la propiedad y la titularidad, el usufructo sobre el bien inmueble.
La nuda propiedad en cambio, hace estricta referencia a la titularidad del bien inmueble. El complemento de la nuda propiedad, como ya adelantamos, es el usufructo y puede ser otorgado o cedido, a una tercera persona. Así, un bien inmueble puede compartir plena propiedad con el nudo propietario y con el usufructuario. El nudo propietario es quien ostenta la propiedad (en escrituras, en el Registro de la Propiedad); pero el usufructuario será quien utilice y disfrute del bien inmueble.
¿Dónde se encuentra el titular?
La titularidad de un bien inmueble, hace referencia a una manifestación de la riqueza. Esta riqueza, como sabes, está sujeta a tributación, de ahí que la titularidad sea una formalidad. A estos efectos, el titular y el propietario son la misma persona y será aquella que aparezca en el contrato de compraventa como comprador y también en la escritura pública y en el Registro de la Propiedad.
Saber quién es el propietario de un inmueble es bastante sencillo, pues puede hacerse por Internet. Lo primero es contar con la referencia catastral, que es un identificador único y obligatorio que poseen todos los inmuebles en nuestro país. Una vez que tienes esta referencia, puedes ingresar a la sede electrónica del catastro y cumplimentar una serie de datos que solicitan: referencia catastral, dirección, coordenadas y CRU o Código Registral Único. No tienes que aportar todos los datos, solo uno de ellos.
Cuando los datos se han rellenado, entonces podrás acceder a la consulta descriptiva y gráfica en la ficha catastral del inmueble. Cuando has completado todos los pasos, entonces podrás solicitar una nota simple. La nota simple es importante porque no solo trae los datos de la vivienda, el número de finca o el Identificador Único de Finca Registral; aquí, en un apartado, podrás ver la titularidad del inmueble.
En la nota simple se refleja a los titulares de derecho del bien inmueble, así como el tipo de derecho que posean; estos son la nuda propiedad, el usufructo o el pleno dominio. Además, la nota simple te permitirá determinar cómo se convirtió esa persona en titular de dicho bien inmueble.
Titularidad, derechos y obligaciones
Resulta complejo establecer la diferencia entre titular y propietario, pues pueden ser la misma persona, pero también pueden no serlo. Analicemos un ejemplo. Un bien inmueble puede ser de una señora de más de 80 años que no se encuentra en condiciones de realizar gestiones sobre él; ella es la propietaria del inmueble, pero no ejerce la titularidad sobre él porque lo ha entregado en usufructo a uno de sus hijos. El hijo hace uso y disfrute del inmueble y, como titular del mismo, decide ponerlo en arrendamiento y aprovechar los ingresos que el hogar da.
Sin embargo, en el ejemplo anterior, si la propietaria del inmueble muriera, el usufructo concluiría y quien ha ostentado el usufructo no podría continuar generando el ingreso que percibía por el alquiler, a menos que, por herencia, se convierta no solo en usufructuario sino en pleno propietario y titular derechos y obligaciones. Es así como tendría la titularidad, pero también la propiedad. Como usufructuario, esta persona se convierte en titular de derechos y obligaciones respecto del inmueble; por ejemplo, la obligación tributaria o la obligación de pagar las facturas de la luz y la comunidad.
Es importante destacar también que ser titular de un inmueble puede acarrear derechos. Por ejemplo, deducir en el IRPF la adquisición de una vivienda para uso habitual solo podrá hacerlo el que aparezca como titular de la vivienda, así como del préstamos hipotecario, en caso de haberlo. ¿Y qué ocurre en el caso de los divorcios? En estos casos, la propiedad pertenece a quien aparezca como titular de la misma.
