Los contratos de arrendamiento forman parte de la esfera del derecho privado, por lo que opera en ellos el principio de la libre voluntad de las partes (aunque siempre dentro de la legalidad). Esto quiere decir que las condiciones del de contrato de alquiler se pueden negociar entre arrendador y arrendatario como mejor convenga a ambas partes, siempre y cuando no exista una ley que prohíba expresamente el contenido de la cláusula en concreto que pretendan pactar. Entonces ¿pueden las partes hacer un contrato de arrendamiento de la duración que quieran o existe un alquiler mínimo por ley? Vamos a descubrirlo.
¿Tienen libertad las partes para fijar la duración del contrato?
Pues sí, y no. Aunque, como se ha explicado, en los contratos de arrendamiento impera la voluntad de las partes, hay algunos extremos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que son de obligado cumplimiento, y entre ellos se encuentra la duración mínima del contrato de arrendamiento, por lo que en principio la duración que se establezca en el contrato tendrá que ser la que marca la ley y no podrá alterarse a voluntad de las partes. Sin embargo, los plazos que la ley propone no son irrevocables, y se contemplan también casos excepcionales en los que el alquiler podrá durar menos de lo que inicialmente ponía en el contrato.
El artículo 9 de la LAU señala que la duración del contrato se establecerá libremente por las partes, pero que deberá tener una duración mínima de cinco años. De este modo, si el contrato se firma para un año, se prorrogará de forma automática y obligatoria, como mínimo, durante los cuatro años siguientes.
Supuestos en los que puede no cumplirse el plazo de cinco años
No obstante, el mismo artículo contempla la opción de que el inquilino rescinda el contrato antes de agotar todas las prórrogas, para lo cual bastará con avisar de su decisión de no seguir con el arrendamiento como mínimo un mes antes de la fecha de cumplimiento de cada una de esas prórrogas anuales.
El propietario, en cambio, no tiene esta opción: no puede «echar al inquilino» (aunque se haya cumplido el contrato) hasta que se agoten las prórrogas. El único supuesto que contempla la ley es que, antes de transcurridos esos cinco años, necesite disponer de la vivienda para sí mismo o para un familiar, y tendrá que avisar con una antelación mínima de dos meses.
El alquiler mínimo por ley en la legislación Española
La legislación relativa a los contratos de arrendamiento va estrechamente ligada al poder político, dado que la vivienda es una preocupación de máxima importancia para los ciudadanos y un derecho protegido por la Constitución Española. Por este motivo, son diversas las reformas que se realizan por los distintos gobiernos cuando están en el poder para preservar los derechos de las partes involucradas en este negocio jurídico. Especialmente se busca proteger a los arrendatarios, que parten de una posición de desventaja en la relación contractual al no tener el mismo poder de decisión sobre la vivienda en cuestión que los propietarios de la misma.
En este sentido, en los últimos años se han venido sucediendo una serie de leyes que han modificado la legislación en materia de prórrogas del contrato de arrendamiento para establecer un alquiler mínimo por ley que salvaguarde los derechos de los inquilinos.
Rebaja de la duración mínima en 2013
En el año 2013 se publicó la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, cuyo objetivo era flexibilizar la libertad de pacto entre las partes con la idea de que más propietarios se animasen a sacar sus viviendas al mercado de alquiler y poder satisfacer así la alta demanda de la población. Entre las reformas introducidas, destacó especialmente la rebaja de la duración mínima del alquiler a 3 años, frente a los cinco años que tradicionalmente se venían exigiendo en los contratos anteriores a esa fecha.
Esta duración se mantuvo hasta el 19 de diciembre de 2018, cuando se dictó un Decreto-Ley que pretendía modificar nuevamente el plazo y devolver la duración mínima del arrendamiento a los cinco años; pero, al no convalidarse el mencionado Decreto en el Congreso posteriormente, en enero se volvió al régimen de 2013 y a los tres años de duración.
Nueva ampliación del mínimo en 2019
Finalmente, el 6 de marzo de 2019 se publicó Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta norma es la que está en vigor al momento de escribir este artículo y la que regula cuál es el alquiler mínimo por ley, que se sitúa en los cinco años actualmente: de forma general, se firma el contrato por un año prorrogable de forma automática durante los cuatro siguientes.
No obstante, como ya se ha explicado, el contrato puede tener una duración inferior si así lo decide el inquilino y avisa con el tiempo mínimo de antelación estipulado legalmente -30 días- al propietario, pero no al revés: el arrendador está obligado a prorrogar el contrato de alquiler durante cinco años desde la fecha de su firma.
