En función de cómo sea la relación entre arrendador y arrendatario, la experiencia de alquilar una vivienda se desarrollará de forma amena y fluida o será un quebradero para ambas partes. Una de las principales fuentes de conflicto que existen en los arrendamientos urbanos son los concernientes a los gastos de la vivienda, ya que las partes no siempre tienen claro cuáles son los gastos del arrendador y cuáles corresponden al inquilino según la ley, la costumbre y el criterio de los juzgados y tribunales.
Los pagos derivados del alquiler
Alquilar una vivienda es un negocio indudablemente lucrativo, pero no está exento de gastos: las dos partes implicadas deben hacer frente a ciertas cantidades por distintos conceptos. Estos son los pagos más habituales que deben hacerse a la hora de poner una casa en alquiler.
- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- El IRPF
- La cuota de la comunidad de vecinos
- La tasa de basuras
- El seguro de hogar (si se contrata)
- Contrato de suministros (agua, luz, gas)
- Gastos derivados de averías y reparaciones (lavadora, horno, lavavajillas, caldera, etc.)
- Obras y renovaciones (reformas, pintura, etc.)
- Indemnizaciones derivadas de responsabilidades (denuncias por ruidos, daños en la comunidad, etc.)
¿Cuáles son los gastos del arrendador concretamente?
Al dueño de la casa no le corresponde el pago de todos los gastos mencionados anteriormente, pero sí los más costosos. En general, puede decirse que los gastos del arrendador son aquellos que se derivan del mantenimiento a largo plazo de la vivienda y del derecho de propiedad sobre la misma (como los impuestos), pero no los relativos a su uso continuado, que corresponderían al inquilino. En concreto, los gastos del arrendador son los siguientes:
Los impuestos sobre la vivienda
En este apartado se incluyen los tributos tanto nacionales como municipales que recaen sobre la vivienda. Entre ellos, podemos encontrar el IBI, el IRPF y las tasas de basuras. El primer tipo impositivo grava la titularidad de la vivienda y se paga de forma trimestral; el segundo, los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos por el arrendamiento de la vivienda y que deben declararse durante la campaña de la renta. Y, finalmente, las tasas de basuras se pagan en todos los municipios, aunque la cantidad y forma varía en función de la localidad.
Aunque la legislación en materia de arrendamientos no especifica que sea el propietario de la vivienda quien debe hacerse cargo de estos pagos, lo cierto es que es costumbre habitual que lo haga. El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos especifica que “las partes podrán pactar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades”, siempre y cuando así lo pacten en el contrato. Sin embargo, lo más común es que los pagos de los impuestos y tasas corran a cargo del arrendador, y es raro encontrar un contrato de alquiler en el que no sea así.
Los gastos de comunidad
Los gastos de la comunidad son un pago mensual que debe hacerse para garantizar el mantenimiento y funcionamiento de las zonas comunes del edificio en cualquier recinto comunitario, ya sea cerrado (como un bloque de viviendas) o abierto (una urbanización de chalets).
Según la costumbre en materia de arrendamientos urbanos, queda fuera de toda duda que los gastos de comunidad debe asumirlos el propietario en calidad de titular a largo plazo de la vivienda, ya que es este quien lidia con los vecinos y quien asiste con voz y voto a las reuniones de propietarios, cosa que no puede hacer el inquilino.
Gastos por averías y grandes reparaciones
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara a este respecto, el hecho de determinar quién paga las averías y reparaciones que tienen lugar en la vivienda suele ser la fuente principal de conflictos entre las partes cuando tiene lugar un contrato de alquiler.
Por norma general, y tal y como estipula la ley, los gastos necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad adecuadas corresponden al arrendador. Entre estos gastos encontramos los de reparación de la caldera, calefacción, instalación eléctrica, fontanería, etc.
De la misma forma, la jurisprudencia señala que todos aquellos gastos y reparaciones cuyo coste sea inferior a 150 € -como pueden ser el cambio de un filtro en la lavadora o la sustitución de bombillas, bombas de la cisterna o correas de persianas- corresponden al arrendatario, ya que se entiende que se derivan del propio uso de la vivienda.
Asimismo, si se producen daños en la vivienda que no sean imputables al inquilino, también correspondería su pago al arrendador, independientemente de que luego pueda repercutir el pago. Esto podría ocurrir, por ejemplo, si se produce una inundación en una zona común. Por ello, lo más inteligente en cualquier caso es contratar un seguro de hogar para alquileres con el que cubrirse las espaldas si hubiera cualquier problema.
