¿Qué pasa con los alquileres firmados por un usufructuario? ¿En qué situación quedan los arrendatarios y la propiedad si el usufructuario muere? Te contamos las cuestiones a discutir si el usufructuario firma como propietario de una vivienda en alquiler y fallece.
Las cuestiones a discutir si el usufructuario firma como propietario
El usufructo es un derecho que permite a una persona utilizar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios. El usufructuario adquiere la obligación de conservar y cuidar el bien como si fuera propio y, a cambio, recibe los frutos o rentas por el inmueble. ¿Qué ocurre si el usufructuario fallece y se ha celebrado un contrato de alquiler sobre el inmueble?
Para que se dé este caso, el usufructuario debe haber constituido un arrendamiento y figurar en el contrato de alquiler como el propietario de la vivienda, aunque, legalmente, la vivienda no es suya sino del nudo propietario. El usufructuario puede celebrar contratos de alquiler sobre el inmueble usufructuado y beneficiarse de las rentas.
El artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sienta todas las bases para tratar las cuestiones a discutir si el usufructuario firma como propietario y fallece. Según la LAU, cuando el arrendamiento lo firma el usufructuario y este fallece, el contrato de alquiler se extingue. Los dueños o nudos propietarios, después de consolidar el pleno dominio por fallecimiento, pueden pedir al arrendatario la restitución del inmueble. Vamos a ver todas las cuestiones a discutir si el usufructuario firma como propietario y muere antes de que concluya el plazo del arrendamiento.
Vivienda habitual
En caso de vivienda habitual, el inquilino podrá permanecer en el inmueble cinco años, cuando se trate de personas físicas y siete años, en el caso de las personas jurídicas. Esta petición puede hacerse siempre y cuando hubiera presunción de que el arrendador era el propietario en pleno dominio o que así constara ante el Registro de la Propiedad. Solo en este caso, el arrendamiento se mantiene de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los tipos de usufructos
Otra de las cuestiones a discutir si el usufructuario firma como propietario y fallece, tiene que ver con el tipo de usufructo constituido. En este sentido, debes saber que la gran mayoría de los usufructos recaen sobre inmuebles de carácter vitalicio y provienen de herencias a favor de los viudos. También es posible que se trate de un usufructo temporal y, en este caso, si el usufructuario fallece, no se resuelve el usufructo, sino que sigue vigente hasta el vencimiento. Es decir, el alquiler podría continuar hasta que finalice el usufructo temporal.
¿Las habitaciones pueden usufructuarse?
Puede ocurrir también que haya un usufructo constituido sobre habitaciones de una vivienda. Pero debes saber que el usufructo, aunque sea vitalicio, no otorga el derecho a alquilar parcialmente un inmueble. En el caso de las habitaciones, no se trata de un usufructo como tal, sino que se habla de habitacionistas o usuarios. El habitacionista vitalicio (cuya figura se equipararía a la de un usufructuario) sí tiene derecho a vivir en la vivienda, pero no puede alquilarla.
La fianza, una de las cuestiones a discutir si el usufructuario firma como propietario
La fianza es una garantía que el arrendatario tiene que entregar, de forma obligatoria, al arrendador. La Ley de Arrendamientos Urbanos, no hace distinciones si el arrendador es, en realidad, un usufructuario o el nudo propietario. Una de las cuestiones a discutir si el usufructuario firma como propietario tiene que ver con la fianza. En caso de fallecimiento del arrendador-usufructuario, los inquilinos deben pedir la devolución de la garantía a los herederos de su casero, es decir, el usufructuario que firmó el contrato y no al nudo propietario.
Proceso de desahucio por fallecimiento del usufructuario
Puede ocurrir que, tras extinguirse el arrendamiento por fallecimiento del usufructuario, el inquilino no se marche. Es importante tener en cuenta que el arrendatario debe marcharse tan pronto se consolide el pleno dominio del inmueble por parte del nudo propietario, si no lo hace, entonces se inicia un procedimiento de desahucio.
El arrendamiento por parte del usufructuario
Aclaradas algunas de las cuestiones a considerar cuando se extingue el arrendamiento por fallecimiento del usufructuario, es importante hablar de lo que pasa mientras el arrendamiento está en vigor. Por ejemplo, la renta se le paga el usufructuario, no al nudo propietario. Pero vamos a tratar el caso de las obras y, por supuesto, las obligaciones fiscales.
Las obras en el inmueble
Ni el usufructuario ni el inquilino pueden hacer obras sobre el inmueble usufructuado sin la previa autorización del nudo propietario. Si se quieren realizar obras encaminadas a la habitabilidad de la vivienda, el inquilino no está legitimado contra el nudo propietario sino contra quien firmó el alquiler, es decir, el usufructuario. A su vez, el usufructuario debe pedir al dueño del inmueble que se realicen las obras correspondientes.
Obligaciones fiscales
Cuando se trata de la declaración de la renta (IRPF), debe imputarse el pago de las rentas arrendaticias directamente al usufructuario e indicar el NIF de este. Si ante la Agencia Tributaria no figura este derecho, podrá denegar la deducción fiscal correspondiente, aún cuando se trate de una vivienda habitual.
Si el usufructo y el arrendamiento recaen sobre un inmueble que se usa con fines distintos a la vivienda (locales comerciales o naves industriales), entonces se está sujeto al IVA, la retención del IRPF y el Impuesto de Sociedades.
