El desistimiento es una figura jurídica establecida en la ley (y como cláusula del contrato de arrendamiento), que permite a un inquilino la posibilidad de rescindir el contrato y, en consecuencia, las obligaciones derivadas del documento. La regulación del desistimiento de contrato de alquiler es posible encontrarla en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU.
El desistimiento del contrato por parte de los inquilinos
Según el artículo 11 de la LAU, el arrendatario o inquilino puede desistir o renunciar a cumplir lo dispuesto por un contrato de arrendamiento. Para hacerlo, sin embargo, deberán de cumplirse ciertas condiciones. El arrendatario no puede decidir cuándo marcharse, sino que tiene que esperar a que transcurran seis meses desde la firma del contrato; además, deberá comunicar su deseo de rescisión en un plazo de más de treinta días antes de estos seis meses.
Para poder llevar a cabo este desistimiento, por otra lado, las partes deberán haber establecido una cláusula en el contrato. En esta debe especificarse que, en caso de finalizar la relación contractual, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador; el importe a pagar será el equivalente a una mensualidad de la renta vigente, por cada año de contrato que no se hubiera cumplido. Cuando el tiempo sea menor a un año, entonces la indemnización se calculará de forma proporcional.
La figura del desistimiento
Según esta ley, el desistimiento puede realizarse siempre que hayan transcurrido los seis meses desde la firma del contrato. ¿Qué ocurre cuando estos seis meses no han pasado? Entonces el inquilino estaría incurriendo en un incumplimiento de contrato que, a efectos jurídicos, tiene consecuencias negativas. Por otra parte, el preaviso, aunque requisito, no es obligatorio. Es decir, transcurridos los seis meses, si el inquilino se marcha sin avisar y siempre que haga el pago por esos 30 días, no habrá consecuencias de incumplimiento.
En los contratos, el desistimiento puede establecerse siempre y cuando aporte mayores beneficios para el inquilino. Desde el momento de la celebración del contrato, las partes pueden establecer la cláusula de desistimiento, pero no pueden establecer la temporalidad del mismo; es decir, el plazo legal de seis meses debe cumplirse; no puede disponerse en cláusulas que el rescisión del contrato ocurra al séptimo mes o al octavo. La cláusula de desistimiento por contrato no suele ser muy habitual y las partes se rigen, generalmente, por lo dispuesto en la LAU.
Desistimiento de contrato después de un año
Cuando el inquilino ha cumplido con un año de contrato y este se ha prorrogado, no es necesario que vuelvan a transcurrir otros seis meses para el desistimiento. En este caso, el inquilino puede desistir incluso desde el primer momento, pues los seis meses son para el primer contrato celebrado. Cuando el contrato ya se ha renovado por segunda vez, es decir, cuando va para el tercer año, tampoco será necesario esperar otros seis meses.
Derecho a indemnización para el arrendador
Si eres propietario de un inmueble en alquiler y para protegerte ante un posible desistimiento de contrato de alquiler (en caso de no pactarse cláusula al respecto), puede añadirse la cláusula de indemnización. Es decir, en el documento debe establecerse que, en caso de ocurrir un desistimiento, el inquilino tendrá la obligación de pagar una indemnización al arrendador.
Cuando el contrato no establece dicha cláusula, el inquilino puede rescindir el contrato, sin necesidad de pagar la indemnización correspondiente al propietario de la vivienda. Por otra parte, la indemnización no puede establecerla ninguna de las partes, sino que tiene que estar sujeta al precio de la renta; esta penalización no puede ser superior a la renta tampoco. En caso de que el arrendatario establezca el importe o si este es mayor, entonces la indemnización será considerada nula.
Desistimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador
Como propietario de una vivienda, también estás en tu derecho de solicitar el desistimiento del contrato, aunque no es muy común. Esto ocurre porque los contratos de arrendamiento que se firman hoy en día no tienen una duración superior al mínimo legal establecido de cinco o siete años (siete en caso de personas jurídicas). La única posibilidad para el desistimiento por parte del arrendador ocurre cuando este necesita la vivienda para sí o para alguno de sus descendientes. Según una sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, es una causa, pero no algo vinculante. Según dicha jurisprudencia, solo podrá hacerse siempre que el casero avise al inquilino con un mes de antelación.
Incluso pueden hacerse notificaciones de desistimiento al inquilino un día después de haberse firmado el contrato o de la entrada de vigor de este. En esta notificación se establecería la imposibilidad de prorrogar los contratos.
Por ejemplo, para contratos firmados con una vigencia de un año, y antes de que se prorrogue el mismo de forma tácita por otro año, el propietario debe avisar al inquilino de su deseo de no renovar. Pero en este caso no se trataría de un desistimiento de contrato sino de una terminación del mismo dentro de los términos legales establecidos. El casero debe conceder al inquilino el tiempo suficiente para encontrar una nueva vivienda.
