Un nuevo revés para los propietarios de inmuebles en arrendamiento: el gobierno quiere restringir los precios de las rentas a través de la polémica Ley de Vivienda. Pero, ¿es legal limitar el precio del alquiler? ¿se vulnera algún derecho? ¿cómo funcionarían las nuevas limitaciones?
La Ley de Vivienda: ¿es legal limitar el precio del alquiler o no?
Las claves sobre la limitación de los precios del alquiler los encontramos en la futura Ley de Vivienda, pendiente de aprobación debido a varias polémicas que la han retrasado. En esta ley, los partidos de coalición del gobierno quieren incluir ciertos mecanismos para controlar los precios del alquiler, de forma puntual, en los lugares donde consideran es excesivo. Por un lado, Podemos quiere limitar estos precios a nivel nacional, mientras que, el grupo socialista quiere otorgar estímulos fiscales a los propietarios que decidan fijar la renta por debajo de los límites establecidos como referencia.
Esta hazaña que quiere llevar a cabo el Gobierno beneficiaría a muchas personas, pero por otra parte queda establecer si esta medida es compatible con nuestro ordenamiento jurídico. ¿Es legal limitar el precio del alquiler o la nueva ley vulnera los derechos de los propietarios?
Derecho a una vivienda digna Vs derecho a la propiedad privada
Muchos expertos coinciden en que limitar e intentar controlar el precio del alquiler es una pésima decisión lesgislativa. Sin duda el que más nos preocupa es el relativo a su legitimidad, ¿es legal limitar el precio del alquiler? ¿puede el Gobierno hacerlo?
Hemos de empezar por el artículo 47 de la Constitución Española. Aquí se recoge el derecho de las personas a disfrutar de una vivienda digna y adecuada; se trata no solo de un derecho conferido vía constitucional sino que también está recogido en la Declaración Universal de los Derechos Humanos de 1948; así lo establece el artículo 25 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Por otra parte, nos encontramos con el derecho a la propiedad privada (artículo 33 de la Constitución Española). ¿En qué punto convergen ambos derechos?
El derecho a una vivienda digna y adecuada se trata de un derecho de corte social; esta característica la confiere propia CE en el mismo artículo 47 cuando establece que son los poderes públicos los que tienen que promover las condiciones necesarias para garantizar este derecho (a través de la regulación del suelo). Pero el derecho a la propiedad privada también tiene una veta social; en el propio artículo 33 de la CE encontramos que la función social del derecho a la propiedad privada delimitará su contenido según las leyes.
¿Cuál derecho debe prevalecer por encima de otro? ¿se deben salvaguardar los derechos de los propietarios de viviendas o beneficiar a potenciales inquilinos para tener mayor accesibilidad a viviendas de alquiler?
Propietarios Vs inquilinos: el verdadero problema legal
Aquí el problema no radica en la prevalencia de un derecho de corte social, como lo es el acceso a una vivienda digna, por encima del derecho a la propiedad privada. El problema es si los topes que quiere imponer Gobierno a través de la polémica Ley de Vivienda vulneran ese derecho a la propiedad; es decir, si la propia ley limitaría las facultades de los dueños de una propiedad (que también es un derecho). Y es que el propietario de un inmueble, no solo adquiere el bien en propiedad sino todos los derechos sobre el mismo; esto incluye la potestad para hacer con él lo que quiera y, en este caso en concreto, establecer los precios para alquilar su vivienda.
Las opiniones son encontradas. Algunos expertos señalan que es legal limitar el precio del alquiler en favor de un derecho social como sería el acceso a una vivienda digna a precios asequibles. Por otra parte, hay quien piensa que limitar los precios es un claro atentado contra los derechos de los dueños de las viviendas. ¿Quién deberá dirimir esta controversia? Es el Tribunal Constitucional quien, llegado el momento, deberá decidir si es legal o no limitar el precio de la vivienda a través de una ley.
La cuestión de catalana y el problema de Berlín
Cataluña es la única comunidad autónoma de España que limita los precios del alquiler. Esto lo ha hecho a través de la Ley 11/2020 aprobada por el Parlament de Catalunya. Una norma que, sin embargo, ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional por considerar a esta ley como anticonstitucional porque Cataluña no tiene competencias para regular el arrendamiento en las zonas de tensión (61 municipios catalanes).
También nos encontramos con el problema de Berlín, donde también entró en vigor una ley que limitaba el precio de los alquileres para las viviendas construidas antes de 2014. Aquí la medida fue congelar los alquileres según la renta vigente hasta el 18 de junio de 2019. A los inquilinos se les concedió el derecho de exigir una bajada en el precio del alquiler si se consideraba excesivo. Las consecuencias de la entrada en vigor fueron que la oferta de pisos construidos antes de 2014 cayó en un 60%, algo que no sucedió en otras ciudades alemanas como Hamburgo o Múnich.
