El arrendamiento es una relación jurídica contractual en el que una persona (arrendador), sede a otra (arrendatario), la posesión de una vivienda. A cambio, el arrendador recibe una renta mensual. ¿Por qué ocurre la finalización del contrato de alquiler? ¿Cómo puede ponerse fin a esta relación contractual?
Formas de finalización del contrato de alquiler
El alquiler de una propiedad se formaliza a través de un contrato de arrendamiento que se rige según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). ¿Y por qué se da la finalización del contrato de alquiler? La LAU recoge una serie de supuestos por los que puede rescindirse el arrendamiento. Esta rescisión establece, además, las formas y tiempo de devolución de la fianza (si es posible). Para dar por finalizada la relación contractual también debe firmarse un documento para formalizarla.
Preaviso
Cuando se acerca el plazo de finalización del contrato de alquiler, es necesario comenzar a pensar cómo proceder. Tanto arrendador como arrendatario pueden manifestar o no su deseo de continuar con la relación contractual. Cuando las partes desean continuar con el arrendamiento, entonces el contrato entra en prórroga; es muy importante, si eres arrendador, que comuniques al arrendatario si quieres o no seguir con el contrato, pues de no hacerlo en los plazos establecidos por la ley, no podrás dar por terminada la relación contractual, sino que deberás aceptar la prórroga.
Ahora bien, si no quieres continuar alquilando tu inmueble, entonces deberás redactar un documento, llamado preaviso, que deberás notificar al inquilino en los plazos establecidos. El modelo de preaviso se firma cuando se finaliza la relación contractual y en él se establece el fin del alquiler y el acatamiento de las obligaciones pendientes del contrato (impagos, reparaciones, etcétera).
Finalización del contrato de alquiler antes del plazo
En el caso de los inquilinos, estos pueden rescindir el contrato en cualquier momento, pero sujetos a una penalización. Si desean poner fin a la relación dentro de los primeros seis meses, deberán pagar una multa; la multa equivale al importe restante hasta cumplir los seis meses. Si ya han transcurrido los seis meses, el arrendatario puede irse en cualquier momento, pero comunicándolo con 30 días de antelación. Si han pasado los seis meses, entonces no necesita pagar indemnización.
Un contrato de arrendamiento también puede finalizarse, por parte del inquilino, cuando existan problemas con la vivienda que el arrendador no ha reparado. En este caso, el inquilino no necesitará pagar una indemnización por abandonar la vivienda antes de los seis meses.
¿Cómo puede el casero dar por finalizada la relación contractual? Esto ocurre cuando el inquilino no cumple con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento pongamos el caso de la falta de pago. Si el inquilino no te gusta (por ejemplo, has recibido quejas de otros vecinos) pero no quieres rescindir el contrato antes de tiempo, puedes esperar hasta que la fecha de finalización del contrato de alquiler se aproxime. Deberás comunicar al arrendatario, con dos meses de antelación, tu deseo de no renovar.
Firma de la rescisión del alquiler
Para formalizar la finalización del contrato de alquiler, las partes deberán firmar un modelo. Este es un acuerdo en el que las partes deciden poner fin a su relación y puede terminar de diferentes maneras. Así se distinguen dos tipos de modelos de finalización del contrato de arrendamiento.
Con liquidación
Este tipo de acuerdo cierra todas las obligaciones contractuales adquiridas. Aquí se entregan las llaves y se da por finalizado el acuerdo y, en consecuencia, a la posibilidad de futuros reclamos. Si las cosas están en orden, el arrendador entregará la fianza al arrendatario que, a su vez, entregará las llaves de la propiedad.
Con retención de fianza
Este acuerdo no cierra por completo todas las obligaciones derivadas del alquiler. Este tipo de documento se firma cuando no hay acuerdo entre las partes o porque las obligaciones no pueden ser cuantificadas. Con un modelo con retención de fianza es posible que se presenten reclamaciones o litigios. ¿Por qué se retiene la fianza? Por ejemplo por impagos de las obligaciones (facturas o mensualidades) o por reparaciones en el hogar que están pendientes de cuantificarse.
Efectos de la finalización del contrato de alquiler para las partes
El acuerdo, sin importar el tipo que sea, afecta de diferente manera a cada una de las partes. En el caso del arrendador, lo principal es que determina cuándo recuperará éste el inmueble; además, se establecen las condiciones en las que se encuentra la propiedad al momento de recuperarla y se indican los desperfectos de la misma. En consecuencia, el arrendador puede reclamar del arrendatario la reparación de estos desperfectos. En un acuerdo también se establecen por escrito todas las obligaciones pendientes de solventar, como el impago de recibos. Por último, el acuerdo también permite al propietario retener la totalidad o parcialidad de la fianza entregada; de esta forma, se evita que el inquilino la reclame con intereses.
El inquilino por su parte, sabrá cuándo cesan las obligaciones derivadas del arrendamiento, pues, una vez que se firma el acuerdo de finalización del contrato ya no tiene que pagar más el alquiler. Este documento, al señalar si la vivienda cuenta o no con desperfectos, permite al inquilino saber si recuperará la totalidad de la fianza o una parte y cuándo podrá hacerlo. También sabrá si tiene obligaciones pendientes de solventar y, por supuesto, los mecanismos de devolución de la fianza.
