Sabemos que es difícil poner tu vivienda en el mercado inmobiliario para el alquiler de la misma. ¿A quién alquilar? ¿Cómo escoger al mejor inquilino? ¿Cuánto cobrar? ¿Cómo garantizar el pago de la renta? Seguramente te vienen a la cabeza un sinfín de dudas, pero desde Alquiler Plus hemos elaborado una Guía sobre cómo alquilar tu vivienda sin morir en el intento. Toma nota de nuestros consejos.
Para alquilar tu propiedad, es necesario cumplir con una serie de pasos que te permitirán arrendarlo con total confianza y tranquilidad. Recuerda tener siempre muy en claro qué es lo que estás buscando para tu inmueble y qué es lo que quieres conseguir con el arrendamiento del mismo.
Estado de la vivienda para alquilar
Si no sabes cómo alquilar tu vivienda y por dónde empezar, lo más aconsejable es empezar por el estado de la misma. Sé realista: ¿En qué condiciones se encuentra tu propiedad? Si es una propiedad de obra nueva, el valor de la misma será diferente a una de segunda ocupación; las reformas de la vivienda también suponen una revalorización, por lo que puedes solicitar una renta ligeramente superior a si entregas la casa o la propiedad muy utilizada.
El estado de la vivienda entra en la descripción del inmueble y qué deberás hacer al momento de redactar el anuncio publicitario del mismo. Deberás indicar todo acerca de la casa: cuántas habitaciones tiene, si por ejemplo, ha sido reformada; si los suelos son nuevos o si la calefacción se ha renovado. A los posibles inquilinos les gusta saber en qué tipo de vivienda van a vivir. No te olvides de hacer una limpieza a fondo antes de abrir las puertas a potenciales arrendatarios.
Definición del precio
¿Cómo alquilar tu vivienda y definir el precio de la misma? El monto del alquiler es un punto que siempre preocupa a los propietarios de un inmueble. Para calcular cuánto pedir por la vivienda puedes seguir varios métodos:
- Estudio comparativo. Este es un método poco objetivo, pero te permitirá determinar, aproximadamente, cuánto pedir por tu vivienda. Para ello deberás analizar el precio del alquiler en la zona donde se encuentre el inmueble, es decir, analizando el importe que piden otros propietarios a tu alrededor. Ten en cuenta que los precios pueden subir o bajar, por el estado de la vivienda: nueva, reformada o segunda ocupación.
- Tasación. Para hacer la tasación de la vivienda es importante solicitar los servicios de un profesional certificado por el Banco de España. La tasación sirve para determinar cuál es el valor real de la propiedad y la rentabilidad del alquiler. La rentabilidad permite determinar cuánto es el beneficio que obtienes con el inmueble por el alquiler que estás pidiendo. Cuidado, porque la tasación solo tiene una validez de seis meses desde su expedición.
- Según el PER. El PER (Price Earnings Ratio), sirve para indicar el número de veces que el alquiler anual está contenida en el precio de venta del inmueble. Se obtiene al dividir el precio de venta entre el precio del alquiler.
- Rentabilidad. Cuando se divide el alquiler anual entre el precio de venta (obtenido de la tasación), se puede calcular la rentabilidad del inmueble en porcentaje. Se trata de una rentabilidad bruta, dicha rentabilidad es un porcentaje proporcionado por el Banco de España.
Ten en cuenta, cuando quieras calcular el precio del alquiler, que aquí juegan varios factores diferentes y que no se aplican a las viviendas a tu alrededor (en caso de que estés haciendo una comparativa). Los inmuebles de mayor valor, necesitan, en consecuencia, alquileres más elevados para poder obtener un rendimiento de los mismos. Influye mucho el estado de la vivienda y las condiciones del alquiler, es decir, lo que incluye la renta.
Aquí tienes que tener en cuenta si la vivienda es un piso, un estudio, un chalé, una casa, un adosado, etcétera. Si cuenta con una, dos, tres o más habitaciones y varios cuartos de baño; si es un primer piso o un quinto sin ascensor o con ascensor. Ten en cuenta si el piso ha sido reformado recientemente en su totalidad o si permanece igual que hace diez años. Y por supuesto, la ubicación del mismo juega un punto importantísimo, pues en grandes ciudades como Madrid o Barcelona el precio del alquiler varía considerablemente comparado con otro punto de la geografía española. El barrio también juega un papel clave: no es lo mismo alquilar un piso en Madrid centro que en Carabanchel o Vallecas.
Publicidad del inmueble para su alquiler
Ahora que ya has determinado el estado del inmueble y el precio que quieres pedir por el alquiler, es momento de saber cómo alquilar tu vivienda estableciendo la publicidad. Este es un punto muy importante, pues es la manera en la que los potenciales inquilinos pueden conocerla. Preparar la publicidad del inmueble para su alquiler conlleva trabajo, pues deberás establecer a qué tipo de público quieres arrendar.
Por ejemplo, si es una vivienda apta para familias con o sin niños y si cuenta con las comodidades para ello (como terraza, jardín y suficientes habitaciones); si quieres alquilar un piso para familias y que tengan o no mascota; o si se trata de un piso para gente soltera o estudiantes. Siempre es aconsejable poner en el anuncio publicitario el público objetivo y las condiciones de alquiler.
Aquí deberás especificar si estás arrendando un piso, con cuántas habitaciones, con o sin ascensor; si el precio del alquiler incluye plaza de aparcamiento o si esta va aparte; también deberás especificar si los gastos están o no incluidos en el precio. De esta manera, la gente que esté buscando una vivienda para alquilar sabrá si la tuya le conviene o no y tú podrás reducir y acotar al máximo posible a los candidatos para ser inquilinos.
¿Cómo alquilar tu vivienda fácilmente? ¿Dónde colocar la publicidad? La publicidad de tu inmueble puedes hacerla a través de una agencia como Alquiler Plus. Aquí colocamos tu vivienda en nuestra web y redes sociales.
Cómo alquilar tu vivienda: selección de leads
¿Qué es un lead inmobiliario? Los leads son los contactos y, posteriormente, potenciales clientes, que quieres atraer para el alquiler de la vivienda. Para atraer leads es importante potenciar las bondades y beneficios de tu vivienda en las landing pages, en este caso, en el sitio donde publicitarás tu vivienda. Debes crear un titular atractivo y simple, directo; que este titular para tu casa invite a la persona a hacer click en tu anuncio; el anuncio, por supuesto, deberá contar con contenido original y que proporcione datos importantes sobre el inmueble, pero sin ser extenso. Recuerda que menos es más.
En el sector inmobiliario, pedir el número de teléfono de un potencial lead puede ser contraproducente, por eso en ocasiones basta con pedir el nombre de pila y un correo electrónico. Ahora bien, si aportas tus datos en el anuncio, debes estar preparado para contestar y atender las llamadas telefónicas de los posibles inquilinos a la mayor brevedad posible; recuerda que si tardas mucho, el posible inquilino puede encontrar otra opción y perder el interés en tu inmueble.
¿Cómo alquilar tu vivienda consiguiendo buenos leads? Para ello deberás atraer a los posibles inquilinos con buenas fotografías del inmueble, vídeo, 3D y una buena redacción del anuncio. Una vez que uno de estos potenciales arrendatarios te contacte, puedes hablar con ellos preguntando cuestiones básicas como familia, ocupación, aficiones y expectativas de vivienda. Así sabrás si esta persona podría encajar o no en tu vivienda.
Selección de potenciales inquilinos
¿Cómo escoger a un buen inquilino? ¿Cómo saber cuál es mejor y cómo descartar a los otros? Por esto los leads son importantes, pero también el tener claro lo que estás buscando. Tienes que hacerte a la idea de que el inquilino perfecto no existe, al menos de entrada. Para poder escoger al mejor candidato debes:
- Tener muy claro qué es lo que estás buscando para el inmueble. Esto es, a quién le quieres alquilar. Si no quieres familias con niños ni mascotas, puedes ser muy claro y especificarlo. Un ejemplo puedes encontrarlo en las personas que alquilan su vivienda por temporada escolar y que especifican muy bien que el alquiler solo será entre los meses académicos.
- Conocer a los leads. Recuerda que no todas las personas leen al dedillo el anuncio y siempre encontrarás a alguien que tenga niños, mascota, etcétera; pese a que el anuncio ponga lo contrario. Por eso es importante conocer las características de la persona que te llama.
Una vez que has hecho un cribado de potenciales inquilinos, es momento de concertar una visita con ellos al inmueble. Atiende todas sus dudas y preguntas, pero no te olvides que tú también puedes hacer las preguntas que desees de forma educada y correcta.
Redacción de contratos según la L.A.U vigente
Los contratos de arrendamiento se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos y deben contar con una serie de cláusulas para su validez. ¿Cómo alquilar tu vivienda? Es importante celebrar un contrato de arrendamiento claro y conciso y en el que se especifiquen bien las cláusulas y condiciones del alquiler. Lo primero es identificar a las partes contratantes: arrendador y arrendatario. Una vez que se reconoce la capacidad jurídica para celebrar el contrato, se establecen las cláusulas del mismo.
Objeto y destino
Aquí se determina el objeto del acuerdo, es decir, la entrega por parte del arrendador de un inmueble, al arrendatario; esto según las condiciones pactadas en el propio contrato. El arrendatario se compromete a utilizar el inmueble como vivienda habitual y sin poder variar dicho uso sin consentimiento del arrendador. El arrendatario manifiesta que conoce el estado del inmueble.
Duración y prórrogas
El arrendamiento, según la LAU, puede pactarse hasta por cinco años en prórrogas. Generalmente los contratos se firman con fecha de vencimiento de un año; estos años son prorrogables hasta cinco. Es en este momento que se establece la cláusula por la que el arrendatario tendrá que indemnizar al arrendador si abandona la vivienda antes de seis meses. También se pacta el plazo que tienen las partes para avisarse entre ellas en caso de no querer prorrogar el contrato.
Prórroga obligatoria
Se establece que después del quinto año, el contrato entra en tácita reconducción por anualidades, hasta alcanzar tres años más; esto si las partes no notifican a la otra su voluntad de no renovación. El arrendador debe notificar con cuatro meses de antelación, el arrendatario, con dos.
Abandono de la vivienda
En el contrato debe estipular que el arrendatario debe abandonar la vivienda en buen estado, una vez transcurrido el plazo de duración del contrato.
Sobre la renta
Esta cláusula es muy importante, pues se especifica cuánto se pagará de alquiler mensual y los días del mes en los que deberá abonarse el importe. Se estipula, así mismo, que el arrendatario entregue en ese momento el primer mes del alquiler. Por otra parte, deberá quedar estipulado los métodos de actualización del alquiler, de acuerdo a las variaciones del IPC. Este incremento de la renta solo puede hacerse una vez al año, cuando el contrato esté por caducar y siempre que exista notificación de por medio.
Gastos y suministros
Aquí se especifica quién paga los gastos de comunidad, así como los suministros y tributos por servicios de electricidad, telefonía, Internet, agua, etcétera. Se establece quién paga la recogida de la basura y el tratamiento de residuos.
Obras de conservación
Es el arrendador quien tiene que garantizar que el inmueble esté en buen estado y hacer las reparaciones necesarias. No debe subir para ello el alquiler.
Reparaciones
Si se trata de desgaste por el uso diario, es el arrendatario quien debe pagar. También se establece que el arrendatario no puede hacer obras (agujeros, perforaciones, etcétera), en las paredes. Tampoco puede hacer ninguna obra para modificar la configuración de la vivienda sin el consentimiento del arrendador.
Penalización
Se establece que el arrendatario entrega las llaves del inmueble en la fecha que finaliza el contrato o su prórroga y no puede excederse de esa fecha. También se establecen las consecuencias de hacerlo.
Normas de convivencia
A través de estas normas el inquilino se compromete a seguir las reglas de la comunidad de propietarios del edificio y relativas a la convivencia. Es en este apartado donde puedes expresar que no se admiten los animales de compañía en el hogar.
Cesión y subarriendo
Por esta cláusula, el arrendatario no puede subarrendar el inmueble ni cederlo a nadie; es decir, no puede alquilar el inmueble o una habitación a otra persona, sin el consentimiento previo del arrendador. En caso de hacerlo, el propietario puede rescindir el contrato.
Otras cláusulas
Dentro de estas otras cláusulas se encuentran las de:
- Registro y elevación a público.
- Domicilio a efecto de notificaciones.
- La legislación aplicable que será la LAU, así como el Código Civil.
- Sumisión. Por la que las partes se someten a Juzgados y Tribunales de la ciudad donde se encuentra el inmueble, en caso de tener que dirimir cuestiones legales derivadas del arrendamiento.
Fianza legal
La fianza es una cantidad que se solicita al arrendatario, al momento de la firma del contrato y nunca puede ser superior a un mes de alquiler. La cláusula de la fianza también debe establecerse en el acuerdo. Este importe debe depositarse ante la autoridad competente.
Cuando el inquilino se marcha y si todo está en orden (si no hay reparaciones y facturas pendientes), tendrá que devolverle el importe de la fianza. En caso de desperfectos, puede utilizarse este importe para el pago de estas reparaciones.
Gestión de incidencias
¿Qué ocurre si el inquilino no paga los servicios contratados para la vivienda? ¿Y en caso de humedades? Cuando se trata de impagos, lo sabrás al momento de finalizar el contrato de alquiler, en caso de que el inquilino haya cambiado la titularidad del contrato de suministro; en este caso, puedes retener la fianza legal para hacer el pago correspondiente de las facturas pendientes.
Cuando se trata de problemas ocasionados por humedades, o simplemente, si te encuentras con un inquilino muy quisquilloso, lo mejor es contar con el respaldo de una aseguradora. Si el inquilino te llama varias veces porque hay humedades en la vivienda, el horno no funciona o la pintura de las paredes se está desgastando, toma nota y ponte en contacto con la aseguradora. Serán estos los encargados de determinar si la avería es por mal uso de las instalaciones o si es un accidente por desperfectos.
Competencias en las averías
¿Quién debe pagar las reparaciones? Según la LAU, es obligación del propietario que el inmueble se encuentre en condiciones de habitabilidad; es decir, si se estropea la calefacción o el termo, porque es bastante antiguo, deberás pagarlo tú. Si la avería es consecuencia de un mal uso, entonces es el inquilino es quien tiene que correr con los gastos.
¿Cada cuánto renovar?
La renovación debe hacerse al finalizar el plazo de vigencia del documento original. Sin embargo, si es tu deseo renovar, deberás hacérselo saber al arrendatario; en caso de que no quieras continuar con el arrendamiento, es importante notificarlo con cuatro meses de antelación antes de la fecha de finalización del documento. En caso de que sea el inquilino quien no quiera continuar en la propiedad, deberá notificarlo dos meses antes.
Una vez que finaliza el primer plazo (generalmente de un año), el contrato se renueva de forma anual y hasta cumplir cinco años.
Rescisión anticipada de contrato
¿Qué ocurre si una de las partes desea finalizar el arrendamiento antes del plazo establecido? Según la LAU, el incumplimiento del contrato supone que la parte que sí está cumpliendo sus obligaciones, exija que se cumpla el contrato o bien finalice el mismo antes de tiempo. Tanto arrendador como arrendatario pueden poner fin a la relación contractual en cualquier momento.
Finalización por parte del inquilino
El arrendatario puede desistir, sin penalización, si han transcurrido seis meses desde la firma del contrato. Deberá comunicarlo al arrendador 30 días antes. Si no han transcurrido seis meses, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad igual a una mensualidad del alquiler por cada año de contrato que le reste por cumplir. Según el artículo 27 de la LAU, el inquilino puede finalizar el contrato siempre y cuando:
- El arrendador no realice las reparaciones de la vivienda que son de obligado cumplimiento según la propia LAU.
- La perturbación de hecho o derecho que realice el arrendador en la utilización de la propiedad.
Desistimiento del arrendador
Según la LAU, el propietario del inmueble puede solicitar la rescisión del contrato de alquiler si se da alguna de las siguientes causas:
- Por impago del alquiler por parte del inquilino.
- Si no se abona la fianza.
- Por subarriendo o cesión sin consentimiento del arrendador.
- Cuando el inquilino daña intencionadamente el inmueble.
- Si el inquilino realiza obras no consentidas en la vivienda.
- Se rescinde el contrato si el inquilino celebra actividades insalubres, molestas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada para vivienda habitual.
- El arrendador puede solicitar la rescisión si necesita recuperar la vivienda para vivir en ella o si la necesita para un familiar en primer grado de consanguinidad. Debe notificarlo con dos meses de antelación y debe justificar esta necesidad.
Entrega de posesión
Cuando el contrato de alquiler finaliza, es importante firmar un documento en el cual se da por terminada la relación contractual. Este acuerdo de terminación de contrato puede ser: con liquidación o con retención de fianza. En el primer caso, se cierran todas las obligaciones contractuales; el inquilino entrega las llaves en este momento, mientras el arrendador devuelve la fianza. De esta manera se cierran las puertas a futuras reclamaciones por ambas partes.
El acuerdo de terminación con retención de fianza significa el cumplimiento de ciertas obligaciones contractuales, pero no de todas. Esto puede ocurrir porque no hay acuerdo o porque no se han podido cuantificar las obligaciones pendientes de resolución. Con la firma de este acuerdo se regulará la relación de las partes desde el momento en el que el inquilino hace entrega de las llaves, hasta que se solucionen las obligaciones y cuáles le corresponden a cada parte.
Propuesta de valor de Alquiler Plus: ¿Cómo alquilar tu vivienda con nosotros?
¿Cómo alquilar tu vivienda sin morir en el intento? Algo que preocupa a muchos propietarios es si el inquilino le abonará o no el importe del alquiler. ¿Sabías que puedes alquilar tu inmueble con seguridad, con el cobro del alquiler garantizado el día 5 de cada mes? En Alquiler Plus recibirás:
- Asesoramiento personalizado para que puedas saber cómo rentabilizar el inmueble a través del arrendamiento.
- Promoción de la vivienda en los mejores portales inmobiliarios, nuestra web y redes sociales.
- Selección de inquilinos adecuados para tu vivienda.
- Estudio y redacción del contrato de arrendamiento.
- Cobro de alquiler garantizado. En caso de impago, hasta que se produzca sentencia judicial de desahucio.
- Trámites judiciales y extrajudiciales, con los honorarios judiciales incluidos.
- Asesoramiento jurídico durante todo el tiempo que el contrato esté vigente.
Referencias
- Jefatura Del Estado. (1994, 25 noviembre). Ley de Arrendamientos Urbanos. Boletín Oficial del Estado. Recuperado 13 de abril de 2022, de https://www.boe.es/buscar/pdf/1994/BOE-A-1994-26003-consolidado.pdf
- INE – Instituto Nacional de Estadística. (s. f.). El IPC en un clic. Recuperado 13 de abril de 2022, de https://www.ine.es/calcula/?lang=es
- Ministerio De Transportes, Movilidad Y Agenda Urbana. (s. f.). Contrato orientativo | Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Recuperado 13 de abril de 2022, de https://www.mitma.gob.es/vivienda/alquiler/atenuando-el-precio-de-los-alquileres
