En el ámbito jurídico, se entiende que hay incumplimiento cuando una de las partes que ha firmado un contrato se salta alguna de las obligaciones en él estipuladas o deja de hacer aquello a lo que el documento firmado le conminaba. Si se da esta situación, la parte contraria puede exigir legalmente que se cumpla la obligación estipulada en el contrato, pedir la finalización del contrato e incluso una reclamación por daños y perjuicios. En el sector de los arrendamientos, una de las razones de incumplimiento más conocidas es la del impago de la renta por parte del inquilino, pero ¿puede darse también por parte de los caseros? ¿Cuál es la forma de incumplimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador más habitual? Veamos los cuatro errores más comunes en los que puedes incurrir siendo propietario y que pueden dar lugar a saltarte el contrato.
4 acciones que implican incumplimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador
1. Hacer pasar el alquiler residencial por alquiler turístico (o combinar ambos)
Cuando se alquila una vivienda para uso residencial, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración mínima del contrato ha de ser de un año, prorrogable automáticamente hasta un total de cinco. Sin embargo, muchos propietarios quieren evitar esta prórroga obligatoria para poder asegurarse de que los inquilinos no tendrán derecho a permanecer en la vivienda en caso de que quieran darle otro uso más lucrativo (como por ejemplo el alquiler vacacional durante el verano), o en caso de que no estén satisfechos con ellos y quieran dar por finalizado el arrendamiento una vez concluido ese primer año.
Con este objetivo, hay arrendadores que firman contratos por períodos inferiores a un año, dejando así al inquilino desprovisto de su derecho a prórroga; pero, si el inquilino demuestra que la finalidad del alquiler es la de vivienda habitual, el contrato pasa automáticamente a considerarse como de arrendamiento, y no como alquiler turístico.
2. Impedir la prórroga obligatoria del alquiler
En el mismo sentido y por los mismos motivos que en el apartado anterior, también se da incumplimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador cuando reclama la vivienda una vez finalizado el año de contrato, pero antes de que concluyan los 5 años de prórroga obligatoria. En contra de lo que puede creerse, el arrendador no tiene poder de desistimiento sobre el contrato, es el inquilino el único que está legalmente habilitado para rescindirlo durante el período de prórrogas anuales, siempre y cuando avise 30 días antes de la fecha de vencimiento del contrato.
Según el art.9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el único supuesto en el que el propietario puede poner fin al arrendamiento antes de los 5 años es en caso de necesitar la vivienda para uso propio o para algún familiar en primer grado de consanguinidad, avisando con dos meses de antelación y teniendo que ocuparla (él o sus familiares) como máximo en los tres meses posteriores al abandono de los inquilinos: de lo contrario, estos estarían habilitados legalmente para reclamar en vía judicial.
3. Pedir más de dos meses de fianza
La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha introducido una modificación mediante la cual solo se puede exigir un máximo de dos meses en concepto de garantías adicionales a los inquilinos: en otras palabras, no pueden pedirse más de dos meses de fianza. Aunque lo habitual es pedir solamente uno, el creciente miedo de los propietarios a que sus inquilinos dejen de pagar la renta y verse inmiscuidos en un proceso de desahucio ha hecho que en muchos casos, los caseros soliciten más de dos meses de garantías adicionales a sus futuros arrendatarios para acceder a la firma del contrato.
4. Actos de hostigamiento para que el inquilino abandone la vivienda
Hay ciertos alquileres que se convierten en conflictivos, por ejemplo, si el inquilino se niega a pagar o si tiene un comportamiento que dé lugar a quejas entre los vecinos, así como si el arrendador no quiere arreglar posibles desperfectos que se produzcan en la casa y afecten a su habitabilidad.
En estos casos, suele establecerse una relación complicada entre ambas partes que termina con el propietario pidiendo al inquilino que se marche y el inquilino negándose a hacerlo, y puede que el arrendador opte por llevar a cabo una serie de actos para obligarle a hacerlo, como por ejemplo falta de mantenimiento, negarse a cobrar la renta, exigir gastos no pactados, cortar los suministros de agua, luz y gas, etc. Estos actos no solo suponen un incumplimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador, sino que pueden incluso considerarse delito de acoso inmobiliario del artículo 173.1 del Código Penal en función de su tipología y gravedad.
Para evitar este tipo de problemas, lo más recomendable es dejar el alquiler de tu vivienda en manos de profesionales. Por ejemplo, en AlquilerPlus nos encargamos de estudiar a fondo los perfiles de los posibles candidatos a alquilar tu vivienda para garantizar que son personas fiables y solventes, así como de efectuar el pago de la renta antes del día 5 de cada mes y repercutir luego el pago para que no tengas que preocuparte por nada.
