Una situación bastante común es que el edificio donde el propietario tiene una vivienda en alquiler, se venda. Ante esta venta, ¿Hay que pagar una indemnización al inquilino por la venta del edificio? Esto se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero, hay que tener en cuenta que, ante la existencia de distintintos tipos de contratos de arrendamientos, con regulación propia dentro de la ley, se procede de manera específica en cada caso.
Pagar una indemnización al inquilino por la venta del edificio
Contratos de arrendamiento de renta antigua
Como ya adelantábamos, existen distintos tipos de contrato de arrendamiento, que varían en función de la fecha de firma de los mismos. En el primer caso encontramos a los contratos de renta antigua, es decir, los contratos que se firmaron antes del 1 de enero de 1995. Estos contratos ofrecen las mismas condiciones para arrendador y arrendatario, en lo relativo a derechos y obligaciones. En estos casos, el contrato no puede rescindirse, únicamente cambia el propietario de la vivienda.
Aquí es cuando, el nuevo propietario puede actuar y empeñarse en rescindir el contrato. El problema es que estos contratos tienen una duración muy larga, pues, puede extenderse a los hijos de los inquilinos iniciales; y, además, en estos casos, estos pagan un precio menor por el alquiler, si se compara con el precio actual de la vivienda. Estos contratos pueden resolverse a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, alegando distintas circunstancias como denegación de prórroga forzosa, subarriendo, etcétera. ¿La ventaja? Que el propietario de la vivienda, al momento de la venta, «se desentiende» de la situación del piso que tenía en alquiler cuando ocurre la venta del edificio.
Contratos posteriores al 1 de enero de 1995
Aquí encontramos dos supuestos diferentes cuando se trata de saber si hay que pagar una indemnización al inquilino por la venta del edificio. Por un lado encontramos los contratos que son anteriores al 6 de junio de 2013. En estos casos, el nuevo propietario del edificio no puede resolver el contrato. Es decir, tiene que esperar a que la vigencia del contrato concluya. ¿Cómo sigue vigente un contrato que data de 2013? Puede ser que el arrendador inicial ofreciera un contrato de larga duración o que, simplemente, este haya entrado en tácita reconducción. Pero hay una alternativa para los nuevos arrendatarios. Pueden esperar o bien, pagar una indemnización al inquilino por la venta del edificio y conseguir así su marcha.
En el caso de los contratos de arrendamiento posteriores a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 6 de junio de 2013, estos pueden resolverse si no se inscribieron en el Registro de la Propiedad; esta condición, siempre y cuando el nuevo propietario del edificio obre con buena fe. El principio de buena fe aplica aquí cuando el comprador del edificio no sabía que había una vivienda en situación de alquiler; en caso de conocer la situación, no podrá resolver el contrato sino hasta que este finalice.
En la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de junio de 2013, se estableció que fuera el Registro de la Propiedad quien prevaleciera en caso de la venta del edificio con pisos en alquiler. Si el contrato se encuentra escrito en dicho registro, las condiciones del contrato deben de respetarse tras la venta del edificio. Es decir, se deben de respetar los plazos del contrato y el nuevo propietario pasa a ser arrendador. Pero, si el arrendador anterior no inscribió el contrato, entonces el contrato se extingue cuando se formalice la compraventa del edificio a una tercera persona. Pero la ley pone una limitación: que la compraventa sea voluntaria y no de manera forzosa, es decir, que no obre una ejecución hipotecaria sobre el edificio en cuestión.
Se puede pactar la marcha del inquilino de la vivienda, siempre y cuando obre una indemnización de por medio. Aunque, hay que destacar que estos contratos de arrendamiento tienen una duración de tres años. De ahí que, en muchos casos, si no se quiere pagar una indemnización al inquilino por la venta del edificio, lo mejor sea esperar a que el contrato concluya.
Cuestiones generales sobre el pago de indemnización al inquilino por la venta del edificio
Cuando el edificio se pone en venta y estamos ante contratos posteriores a 1995, es el antiguo propietario de la vivienda quien debe de abonar el importe de la indemnización al inquilino; esto se debe a que el contrato de arrendamiento concluye de forma abrupta.
Como ya adelantábamos, las cosas se complican con los contratos anteriores a 1995. En este caso, el nuevo propietario debe de aceptar el contrato de arrendamiento en vigor; pero también ocurre que los propietarios que deseen vender el inmueble tienen también condiciones estrictas al respecto. Deben de venderlo por el precio de capitalización del 4,5% en función del importe anual que paga el arrendatario. En estos contratos, el nuevo propietario puede solicitar la actualización de la renta, pero si el inquilino no la acepta, debe comunicarlo en treinta días al nuevo arrendador; en estos casos, el contrato no puede extinguirse, pero sí que adquirirá una vigencia de ocho años.
