La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos consta de un Preámbulo y cuarenta artículos repartidos en cinco Títulos. De todos ellos, el que nos interesa expresamente es el Título II: «De los arrendamientos de vivienda», ya que es en este donde, a lo largo de cinco capítulos, se regulan los arrendamientos entre particulares por los que se deben regir todos los contratos de alquiler de viviendas.
El alquiler de viviendas en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Los aspectos que trata la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto a los alquileres de vivienda en su Título II son los siguientes:
Normas generales que rigen el contrato de alquiler (artículos 6 – 8 LAU)
A tenor de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato de alquiler debe contener los siguientes elementos:
- Datos del propietario y del inquilino.
- Descripción del inmueble.
- La duración del contrato.
- El importe del alquiler y las condiciones de pago.
- Cualquier otra disposición legal que las partes acuerden.
- Los contratos de alquiler pueden hacerse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Además, se prohíben expresamente la cesión del contrato y el subarriendo de la vivienda por parte del arrendatario sin permiso y consentimiento expreso del arrendador,
La duración del contrato (artículos 9 – 16 LAU)
Ambas partes acuerdan el plazo por el que se alquilará la vivienda, pudiendo ser el alquiler de corta o larga duración y, si el contrato no establece su duración, se entiende que su duración es de un año. Asimismo, las peculiaridades concretas del contrato variarán en función de que este sea de corta duración -de menos de un año, y en los que el arrendatario está menos protegido jurídicamente- o de larga duración (más de un año de duración).
Los contratos de corta duración no son renovables tras su extinción, aunque nada impide volver a formular un nuevo contrato entre las partes; los de larga duración, por el contrario, se prorrogan automáticamente de forma anual durante un máximo de 5 años (7 en caso de que el propietario del inmueble sea una empresa). A partir de entonces, el contrato entraría en lo que se conoce como tácita reconducción.
La renta (artículos 17 – 20 LAU)
En la Ley se establece que el importe del alquiler se acuerda entre ambas partes y que debe pagarse en los primeros 7 días de cada mes, en la forma de pago especificada en el contrato. Si es en efectivo, será necesario entregar un recibo al inquilino para atestiguar el pago.
En cuanto a la actualización de la renta, el alquiler podrá incrementarse o reducirse anualmente según el índice de precios al consumo (IPC).
La fianza
Al ser un aspecto común tanto a los arrendamientos de vivienda como a los que no lo son, la fianza se regula en el Título IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es el que trata las disposiciones comunes, concretamente en el artículo 36. En este se establece que, a la firma del contrato de alquiler, los inquilinos están obligados a pagar al propietario una fianza equivalente al importe de una mensualidad, para garantizar que la propiedad será devuelta al propietario en el mismo estado que antes de la ocupación. Esta fianza no puede utilizarse para pagar el alquiler al propietario y debe devolverse al inquilino cuando se va, siempre que la propiedad esté en buenas condiciones.
Los derechos y obligaciones de las partes (artículos 21 – 25 LAU)
En este capítulo se establecen las obligaciones de arrendador y arrendatario en lo referente a los gastos y reparaciones derivadas de la vivienda, y sus derechos sobre la misma.
Respecto a los gastos, dice la Ley que los referentes a la comunidad o el impuesto de bienes inmuebles (IBI) deben ser pagados por el arrendador, salvo que se haya establecido en el contrato que lo hará el inquilino previo acuerdo entre las partes.
En cuanto a las reparaciones, los inquilinos se encargarán de todas las pequeñas reparaciones derivadas del uso diario de la vivienda que no afecten a su habitabilidad, mientras que el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. En ningún caso el arrendador será responsable de reparar los daños causados por el inquilino.
Derecho de tanteo del inquilino y de uso familiar del arrendador
Si el propietario está dispuesto a vender la vivienda que tiene alquilada durante la vigencia del contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho de tanteo, lo que significa que el propietario debe ofrecer primero la venta del inmueble al inquilino, que tendrá 30 días para responder.
Por su parte, una vez cumplido el primer año de contrato, el arrendador podrá recuperar la vivienda para su uso propio o familiar dando un preaviso mínimo de dos meses al arrendatario.
La suspensión, resolución y extinción del contrato (artículos 26 – 28 LAU)
El arrendador puede rescindir el contrato de alquiler cuando el inquilino
- No pague el alquiler o la fianza.
- Alquile la vivienda a un tercero sin el consentimiento del arrendador.
- Cause deliberadamente daños a la propiedad.
- Realice reparaciones sin el consentimiento del propietario.
- Cause graves molestias a los vecinos.
El inquilino, por su parte, puede poner fin al contrato de alquiler cuando el propietario:
- No realice las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad
- Perturbe el uso de la vivienda del inquilino
Modificaciones recientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos
En abril de 2019 se produjo la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos vía Real Decreto Ley 7/2019, a través del cual se aumenta la duración de los contratos de alquiler hasta los 5 años en el caso de los alquileres de larga duración (antes eran tres), se impide subir el precio de la renta por encima de lo establecido en el IPC ni actualizar la renta si no consta en el contrato; y se limitan a dos los meses de fianza que se pueden pedir al inquilino como máximo.
