¿Cómo afecta la limitación de precios al alquiler al mercado inmobiliario?

La llegada de la pandemia y el estado de alarma en marzo de 2020 ha producido un efecto mixto en los precios de la vivienda, y el mayor impacto se ha visto en el mercado del alquiler. Según datos de la web inmobiliaria Idealista, el alquiler medio en el conjunto de España se situó a finales de febrero en 10,8 euros/m2, lo que refleja una caída de los precios en términos mensuales, trimestrales y anuales. En los últimos 12 meses, los alquileres han caído un 2%, mientras que la oferta de pisos en alquiler se ha disparado, multiplicándose incluso en algunas zonas del país. Y puede que en algunas zonas tengan que caer todavía más en un futuro no muy lejano, ya que el Gobierno está pergeñando una reforma legal para introducir la limitación de precios del alquiler.

¿En qué consiste la limitación de precios del alquiler que propone el Gobierno?

A la hora de mejorar el mercado del alquiler, los partidos de la coalición de gobierno, PSOE-Unidas Podemos, tienen concepciones muy diferentes. A través de la futura Ley de Vivienda, cuya aprobación ha sufrido ya varios retrasos, pretenden incluir mecanismos que ayuden a controlar los precios del alquiler de forma puntual y en las zonas más afectadas. Con estas premisas, Unidas Podemos reclama el establecimiento de límites a los precios del mercado del alquiler en toda España, aunque no se verían afectados todos los arrendamientos.

Sin embargo, la parte socialista del Gobierno ha confirmado que prefiere estimular fiscalmente a los propietarios que fijan el alquiler por debajo de las cantidades fijadas en los índices de referencia. Por ejemplo, el publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

En España, la mayoría de las viviendas en alquiler pertenecen a particulares, muchos de los cuales han colocado sus inversiones y ahorros en el mercado inmobiliario. Teniendo en cuenta esto, para muchos expertos del sector inmobiliario la solución, aunque difícil, es que las administraciones públicas españolas decidan realizar una inversión a fondo perdido en viviendas públicas, que en ningún caso forman parte del mercado inmobiliario, ni se incorporan a él posteriormente.

Las consecuencias de la limitación de precios

Para los potenciales arrendatarios, está claro que una limitación en los precios del alquiler supondrían una ventaja, ya que en muchas ciudades el precio, actualmente inflado en determinados barrios, podría verse reducido y tendrían la posibilidad de optar a mejores viviendas a un precio más bajo.

Distinta suerte correrían los arrendadores, a cuyos bolsillos podría afectar directamente esta medida, ya que les impediría poder establecer libremente el precio que consideren oportuno para su propiedad. Pero, además, las consecuencias para el resto de la sociedad también podrían ser adversas.

En un momento en el que los alquileres están en caída libre debido a la actual embestida financiera de Covid-19 y todas las cuarentenas asociadas, introducir una limitación de precios terminaría de dinamitar el ya dañado mercado. La planificación central del mercado del alquiler está destinada a crear graves distorsiones en el mercado, como la paradoja de establecer un precio fijo al valor de hoy cuando, de hecho, el precio del alquiler puede caer aún más en términos reales en el futuro. Así que, paradójicamente, el gobierno podría fijar precios más altos hoy que lo que una propiedad puede alcanzar en el mercado real dentro de, digamos, tres meses.

limitación precios alquiler

Consecuencias negativas para el mercado inmobiliario

Además de para los dos actores implicados en los alquileres, la limitación de precios también traería consecuencias a otros sectores de la sociedad:

  • Aumento de los alquileres no declarados, con la consecuente disminución en la recaudación de impuestos que conlleva.
  • Disminución de la oferta de alquileres: si los propietarios se retiran en masa del mercado de alquiler, se reduce drásticamente la oferta disponible (lo cual puede derivar, paradójicamente, en un aumento de los precios).
  • Creación artificial de ‘guetos’ en las grandes ciudades con largas listas de espera.
  • Aumento del paro en el sector inmobiliario.
  • Introducir enormes distorsiones de precios con los nuevos y antiguos precios de alquiler, creando alquileres privilegiados.

Además, la posible limitación de precios hace que surjan otras preguntas: ¿qué ocurre con los alquileres firmados existentes? ¿Qué pasa con los contratos firmados con esta nueva ley si se declara inconstitucional y se deroga? Nada ha mencionado todavía el Gobierno sobre estas cuestiones, que se sumarían a las posibles problemáticas derivadas de la introducción de la medida.

Cómo está funcionando la limitación de precios del alquiler en otras partes del mundo

No obstante, hay que mencionar que el éxito de la limitación de precios del alquiler dependerá, en gran medida, de la forma en que se aplique y el contexto en que se haga. Por ejemplo, en Berlín, la regulación de los alquileres introducida por el gobierno federal alemán («Mietpreisbremse») parece haber conseguido frenar la subida de los precios en la capital, aunque no ha reducido la oferta de alquileres ni la inversión en nuevas construcciones, según las conclusiones de la evaluación realizada por el Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW Berlín).

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