Mi inquilino alquila habitaciones, ¿qué puedo hacer?, es una de las preguntas más habituales que se hacen los arrendadores. Si este es tu caso, es importante que conozcas tus derechos como arrendador. ¿Puedo rescindir el contrato? ¿Puedo echar a mi inquilino si alquila habitaciones?
Subarriendo: cuando mi inquilino alquila habitaciones
Cuando el arrendatario de un inmueble, a su vez, alquila habitaciones de la vivienda motivo del arrendamiento, aparece la figura del subarriendo. ¿Es legal si mi inquilino alquila habitaciones? ¿El subarrendamiento está permitido? Sí, tal y como establece el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el subarrendamiento es algo legal. Sin embargo, la Ley del Suelo establece que el subarriendo es formal y requiere el consentimiento del propietario.
El artículo 8 de la LAU tiene dos apartados. Aquí se distingue, por un lado, la cesión del contrato de arrendamiento, y por el otro es el subarriendo.
La diferencia entre cesión y subarriendo
Por ley, para que un inquilino pueda ceder su contrato de arrendamiento a otra persona, es necesario tu consentimiento por escrito como propietario de la vivienda: «El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador».
Si sabes que tu inquilino está alquilando habitaciones a terceras personas, es momento de que te preguntes si se trata de un contrato de cesión o un subarriendo y, por supuesto, si esto es legal. El subarriendo de una habitación no tiene relación con la cesión del contrato de alquiler. En el primer caso, el contrato contigo como propietario de la casa no cambiará: el inquilino tendrá que firmar otro contrato con la persona que vive en la casa con él. El mejor ejemplo de subarrendamiento es la situación en la que un estudiante alquila la casa, el estudiante es quien firma el contrato y luego es responsable de encontrar a otros que quieran alquilar para pagar parte de los gastos del alquiler.
En el caso de una cesión de contrato de arrendamiento, el nuevo inquilino ingresa a tu hogar en las condiciones del contrato original, por lo que no hay cambios en los documentos. Un ejemplo de esto es si su inquilino tiene que abandonar la casa y proporcionarle otra persona para continuar con el contrato original (que lo reemplazará sujeto a los términos acordados en el primer contrato) para evitar sanciones.
Mi inquilino alquila habitaciones, ¿bajo qué condiciones?
La segunda parte del artículo 8 de la LAU explica las condiciones en las que se permite el subarriendo. Al igual que en la cesión de un contrato de arrendamiento, para subarrendar se debe obtener el consentimiento del arrendador: «Las viviendas en régimen de arrendamiento sólo podrán subarrendarse parcialmente con el consentimiento previo y por escrito del arrendador». Es decir, tú inquilino sí que puede subarrendar habitaciones a otras personas, pero siempre y cuando tú otorgues el consentimiento.
Si deseas evitar esta situación, lo mejor que podemos aconsejarte es que, desde la firma del contrato de alquiler establezcas que el inquilino no puede subarrendar habitaciones bajo ningún concepto. ¡Es una forma de ampararte!
Por otra parte, debes saber que en caso de subarriendo, la LAU es muy clara. “Cuando una parte de una propiedad subarrendada sea utilizada por el subarrendatario para los fines establecidos en la cláusula 2.1, el subarrendamiento se regirá por las disposiciones de arrendamiento de este título». Es decir, que el contrato de subarrendamiento debe regirse según el contrato primario de arrendamiento. Por ejemplo, el inquilino no puede subarrendar la propiedad por más tiempo que el contrato de arrendamiento original. Sería una incongruencia.
Y si mi inquilino alquila habitaciones, ¿recibo algún dinero por ello? Debes saber que no, tú no eres beneficiario de los ingresos obtenidos por tu inquilino. Y es más, el precio del subarriendo nunca puede ser superior al alquiler original. Generalmente el subarriendo se utiliza para ayudar a pagar los gastos del alquiler primario y suele darse entre estudiantes en las grandes ciudades.
¿Se puede rescindir el contrato si el inquilino alquila habitaciones?
Es importante que sepas que sí puedes rescindir el contrato, siempre y cuando el inquilino alquile habitaciones sin tú consentimiento. Además, también puedes hacerlo en el caso de que el inquilino subarriende más de la vivienda; la vivienda solo se puede subarrendar parcialmente con tu consentimiento por escrito. De no ser así, puedes solicitar judicialmente la rescisión del contrato, demostrando que el subarrendamiento se realizó sin tu consentimiento.
Si tu inquilino cree que es necesario subarrendar, lo primero que hará será pedirte permiso, y si lo haces, deberá asegurarse de que tu consentimiento conste por escrito. Si tu inquilino decide hacer esto sin tu permiso y te enteras, puedes echarlo de la casa por incumplimiento de contrato. Además, esta situación incluye la posibilidad de reclamar una indemnización.
Por otra parte, debes saber que cuando se trata de un subarriendo ilegal y si el subarrendatario hace algún daño, el único responsable de lo que suceda en su casa será el inquilino (es decir, la persona a quien le alquiló originalmente la propiedad).
