¿Qué es el modelo de contrato de alquiler con opción a compra? Se trata de una modalidad de arrendamiento que utilizan muchos propietarios de una vivienda hoy en día; esto se debe a la estabilización de los precios de la vivienda, pero es algo que aporta grandes beneficios, principalmente para el arrendatario o inquilino de una propiedad.
¿Cuándo se redacta un modelo de contrato alquiler con opción a compra?
Debido a la situación ocasionada por la pandemia, el mercado inmobiliario sufrió grandes repercusiones. Ya de por sí el tema de la compraventa de inmueble estaba mermado y la crisis ocasionada por la Covid-19 supuso otro obstáculo para los propietarios que querían vender un inmueble. Imagina por ejemplo, que tienes una segunda residencia, sea de verano o una herencia. Un piso al que casi nunca vas y que no te está ofreciendo ningún beneficio, que solo supone un gasto porque cada cierto tiempo hay que acercarse a revisarlo y pagar un seguro de hogar por él.
Decides poner este piso o casa en venta, pero, como el mercado inmobiliario no atraviesa su mejor momento, desde la inmobiliaria te dicen que se han acercado a preguntar por él, pero para arrendarlo y no para comprarlo. ¿Qué haces en este caso? Pues puedes decidir ponerlo en alquiler. Es más fácil que el piso salga durante una temporada, que alguien viva en él y tú, además, recibes un beneficio por dicho inmueble. Sin embargo, sigues con tu deseo de deshacerte de la propiedad en algún momento. Aquí es cuando puedes redactar un modelo de contrato de alquiler con opción a compra, llamado también alquiler con derecho a compra.
Funcionamiento del alquiler con derecho a compra
El modelo de contrato de alquiler con opción a compra funciona como un acuerdo de arrendamiento tradicional, pero incluye una especie de subcontrato o un contrato mixto. Estos dos subcontratos son el de alquiler tradicional, con las cláusulas habituales y otro con opción a compra del inmueble. El primero es un contrato de arrendamiento al uso, con sus cláusulas y por el que se alquila la vivienda por un tiempo determinado. El modelo de contrato de alquiler con opción a compra estipula todo lo necesario para que el inquilino pueda comprar la vivienda, en caso de estar interesado.
Curiosamente, este modelo con opción a compra establece que al inquilino se le hará un descuento al momento de comprar la vivienda, de querer hacerlo. Por ejemplo, supongamos que alquilas la propiedad por 370 euros al mes, en una ciudad pequeña; el precio de venta inicial que pedías por ese inmueble eran 120.000 euros. Si los inquilinos se deciden a comprar la propiedad, deberás descontar de esos 120.000 euros todas las mensualidades de alquiler que hayan pagado. Si han vivido durante un año, deberás descontarles 4.440 euros de esos 120.000 euros.
Es importante destacar que al momento de la firma del contrato de arrendamiento, en este debe establecerse el deseo del propietario a vender el inmueble. El dueño debe especificar que el piso o la casa se alquilan durante un año (que es lo que durará el arrendamiento); pero que, si a lo largo de ese año aparece un comprador, el contrato ya no se renovaría sino que el inquilino tendría que abandonar la propiedad. Además, se aplica un principio básico jurídico: el primero en tiempo es el primero en derecho; es decir, si aparece un comprador, el propietario tiene la obligación de preguntar al inquilino si desea comprar la propiedad, antes que ofrecérsela a otra persona.
En caso de que el inquilino no deseara adquirir la vivienda, y esta vaya a ser comprada por una tercera persona, el arrendador tiene el deber de avisar al inquilino, con la suficiente antelación, de que el inmueble será comprado y debe abandonarlo.
Beneficios del modelo de contrato de alquiler con opción a compra
El modelo de contrato de alquiler con opción a compra incluye ciertos beneficios para el arrendatario de la vivienda. Estos beneficios son:
- Disminución del precio de la vivienda, al restarse de este la cuota mensual del alquiler.
- Los gastos de alquiler se acumulan a favor del arrendatario. Se hace un «ahorro» para la posterior compra del inmueble.
- Al momento de demostrar solvencia ante el banco, si se quiere pedir un crédito hipotecario para comprar la vivienda, es más sencillo.
- Se está en posición de ventaja respecto de otros posibles compradores.
- El precio de la vivienda se congela, aunque los precios en el mercado inmobiliario suban. Esta congelación del precio debe estar establecido en el contrato primario de arrendamiento.
- En caso de impago, la opción de compra desaparece. Este es un beneficio para el arrendador.
Condiciones de la opción a compra
Como todos los contratos, el modelo de contrato de alquiler con opción a compra también trae ciertas condiciones aparejadas. Por ejemplo, el precio de la vivienda se establece al momento de firmar el acuerdo de arrendamiento, esta es una característica de este tipo de contratos. Además, el propietario de la vivienda puede establecer una prima inicial porque ofrece éste derecho a compra; si el inquilino no ejerce dicho derecho, la prima y las cuotas pagadas se pierden.
Por otra parte, ten en cuenta que si el contrato se prorroga, el derecho a compra se pierde, pues ya se trata de dos contratos diferentes. ¿Y qué ocurre con el inquilino si no quiere comprar la vivienda? Aunque exista la opción de compra, y si el inquilino no quiere ejercer este derecho, el propietario tiene la obligación de mantener el contrato de arrendamiento durante el tiempo estipulado aunque salga un comprador durante el tiempo que dicho contrato esté vigente. El arrendador no puede echar al inquilino sin previo aviso y con el tiempo establecido por la ley.
