El pasado 27 de abril el Consejo de Ministros aprobó la Nueva Ley de Vivienda 2023. Se trata de la primera norma en su índole que consigue llegar al Senado y aunque todavía se encuentra pendiente de la aprobación definitiva para su publicación en el BOE y la puesta en marcha, es importante saber cómo afectará al sector inmobiliario.
Las claves de la Nueva Ley de Vivienda 2023
Esta nueva normativa ha hecho saltar las alarmas de las personas que se dedican al sector inmobiliario (tanto profesionales como arrendadores). Y es que la Nueva Ley de Vivienda 2023 se centra mucho en los arrendamientos e incluye una serie de ayudas para acceder a la vivienda; también regula los desahucios y limita los precios del alquiler en algunas zonas.
Recuerda que se trata de una ley que todavía no está en vigor y que además, gracias al principio de seguridad jurídica, no tiene carácter retroactivo. Es decir sólo repercutirá los arrendamientos que se celebren después su puesta en marcha. Eso sí, se espera que la Nueva Ley de Vivienda sea aprobada antes de las elecciones del 28 de mayo de este mismo año.
¿Cómo afecta la Nueva Ley de Vivienda 2023 a los arrendamientos urbanos?
Ampliación de zonas tensionadas
Un barrio o municipio se declara zona tensionada gracias a la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento del municipio donde se estudien las zonas. Para que la zona pueda declararse como tensionada, debe haber un aumento de más de tres puntos porcentuales en el IPC de los últimos cinco años; además, el precio de la vivienda debe superar el 30% de los ingresos medios de la zona. La Nueva Ley de Vivienda 2023 establece que se facilitarán las condiciones para declarar una zona como tensionada y abarcar así más áreas.
Para que la zona sea considerada como tensionada:
- La hipoteca o el alquiler debe tener un coste medio (más gastos y suministros básicos) superior al 30% de renta media de los hogares.
- El precio de compra o alquiler debe haber aumentado tres puntos por encima del IPC en los cinco años previos.
Distinción entre grandes y pequeños propietarios
Los grandes tenedores serán las personas físicas o jurídicas que tengan cinco viviendas o más en propiedad, en zonas tensionadas. Podrán tener hasta 10 viviendas en zonas no tensionadas. Por su parte, los pequeños propietarios serán los que tengan menos de cinco viviendas.
Límite de la actualización anual de la renta en la Nueva Ley de Vivienda 2023
Cuando se cumple el plazo anual del arrendamiento, el propietario puede actualizar el precio del alquiler según el IPC. Ahora mismo hay una medida extraordinaria en vigor que limita la subida al 2%, pero cuando esta medida deje de estar vigente y se aplique la Nueva Ley de Vivienda 2023, las cosas cambian. El precio del alquiler se limitará máximo al 3% y sin atender al IPC.
Se espera que en 2025 entre en vigor un índice que será más estable e inferior al IPC y que regulará a todos los arrendamientos.
Regulación del precio de arrendamiento en zonas tensionadas
La medida de regulación del precio de alquiler en zonas tensionadas tiene como objetivo contener y reducir el precio de los inmuebles en arrendamiento. Es una medida que sólo se aplicará en las zonas declaradas como tensionadas y además, depende de si se es un pequeño o gran propietario y de la modalidad del arrendamiento.
- Pequeños propietarios. Se hará una indexación al precio del alquiler anterior vigente. Si una vivienda se alquila por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato no podrá ser superior a los 1.030 euros al mes.
- Grandes tenedores. Se aplicará un índice de contención de precios que aún no se ha definido.
Prohibiciones y limitaciones en la Nueva Ley de Vivienda 2023
La Nueva Ley de Vivienda trae una serie de limitaciones para los arrendadores y han supuesto gran controversia:
- Según la Nueva Ley de Vivienda en su artículo 20, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, corren a cargo del propietario de la vivienda. Así que el inquilino sólo puede pagar la fianza y la garantía adicional que solicite el casero al momento de la firma del contrato.
- Prohibición de incrementar el precio con gastos extras. Es decir, el arrendador no podrá incluir en el precio los gastos de comunidad y tasas de basura.
- Prohibición de acuerdos entre las partes que sean contrarias a la Ley. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente, establece que las partes pueden llegar a un acuerdo para no aplicar algunas medidas contenidas dentro de la ley, incluso si estas medidas son contrarias a la propia normativa. Esto se suprime en la nueva ley.
Protección frente a los desahucios
Otra de las medidas controvertidas es la relativa a la protección frente a los desahucios sin fecha predeterminada. En este sentido, el desalojo de la vivienda sólo podrá hacerse con una hora y fecha establecida previamente. El proceso de lanzamiento (desahucio) puede aplazarse por más de dos años; además, las personas vulnerables deberán contar con el acceso a procedimientos de solución extrajudiciales.
Las Comunidades Autónomas serán las encargadas de establecer mecanismos de mediación y alternativa habitacional. También podrán utilizar los fondos de planes estatales de vivienda para ofrecer soluciones a las personas en riesgo de desahucio. Esto se puede implementar a través de bonos de alquiler social, realojamiento, etcétera.
Beneficios fiscales en la Nueva Ley de Vivienda 2023
Los pequeños propietarios que tengan un inmueble en zonas tensionadas podrán beneficiarse de algunos incentivos fiscales en el IRPF. De esta forma podrán compensarse las limitaciones al precio del alquiler. Aunque no han trascendido los detalles, se sabe que habrá:
- Bonificación del 50% para los propietarios que alquilen su inmueble.
- Bonificación del 70% cuando el arrendamiento se haga a jóvenes de entre 18 y 35 años; pero también si se firma un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.
- Bonificación del 90% cuando el contrato recaiga sobre una propiedad en zona tensionada.
Recargo del IBI para las viviendas desocupadas
Hay viviendas que están deshabitadas y para incentivar el alquiler de las mismas, se cobrará el IBI a las mismas siempre ue lleven más de dos años vacías y pertenezcan a propietarios con más de cuatro inmuebles en un mismo municipio. Los Ayuntamientos podrán aumentar el IBI hasta en un 150%.
Imposibilidad de descalificar una vivienda pública
Las viviendas protegidas, que están sometidas a un régimen de protección pública permanente, estarán excluidas de descalificación mientras el suelo en el que se asienten siga conservando su calificación. Por otra parte, las viviendas protegidas tendrán una calificación indefinida.
Vivienda asequible
Con el objeto de aumentar la oferta de alquiler a precios asequibles y de acuerdo a la situación económica, se podrá impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas.
