¿Existe la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de alquiler? ¿Y qué pasa cuando el acuerdo sufre modificaciones como la llegada de un nuevo inquilino? En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber al respecto.
Obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad: ¿Sí o no?
Lo primero que debes saber es que no existe obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de alquiler. Sin embargo, es algo que desde el propio Colegio de Registradores recomiendan a los dueños de los inmuebles en arrendamiento. La posibilidad de inscribir el acuerdo de alquiler se estableció en una disposición adicional de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que modificaba el artículo 2 de la Ley Hipotecaria.
Según la LAU, se pueden inscribir los contratos de arrendamiento, pero también los de subarrendamiento, las cesiones y las subrogaciones de los mismos tanto de bienes inmuebles como muebles. Aunque es una disposición legal, no existe obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad, pero vamos a contarte cuáles son las ventajas de hacerlo.
¿Por qué realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad?
Inscribir un contrato de alquiler en el Registro aporta múltiples beneficios para las partes. Si vas a alquilar un inmueble, como futuro arrendatario te gustará saber si la vivienda puede ser alquilada. Para ello es importante comprobar la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad. Esta consulta se puede hacer directamente en la web del Colegio de Registradores y permite al futuro inquilino comprobar que el inmueble pertenece a quien dice ser el propietario; además, el arrendatario también puede inscribir su derecho. Este trámite tiene un precio de 10,91 euros.
Beneficios para el arrendatario
Y es que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos también dispone que para que los arrendamientos surtan efectos frente a terceras personas, es necesario que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad. ¿Y para qué te sirve todo esto? Por ejemplo, si estás viviendo en un piso de alquiler y tienes la intención de comprarlo en el futuro (siempre que el contrato así lo permita), puedes ejercer tu derecho de adquisición preferente, salvo que se haya renunciado en el acuerdo al momento de la firma. Pero es que aunque se haya renunciado a este derecho y si se produce la compra del inmueble, el arrendatario adquiere el derecho de poder vivir en el inmueble durante todo el tiempo que se haya pactado el contrato.
Si el arrendatario no inscribe su derecho (es decir, si el contrato tampoco está inscrito en el Registro), es imposible invocar la adquisición preferente. La única vía que tendría para hacerlo sería poder demostrar que el comprador actuó de mala fe. ¿Sabías que el comprador puede exigir el abandono de la vivienda en un plazo de tres meses desde que se produce la compra del inmueble? Te puedes ahorrar todo esto si inscribes tu derecho como arrendatario en el Registro de la Propiedad.
¿Por qué inscribir el contrato si eres arrendador?
Aunque no tiene la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad, el arrendador también puede obtener múltiples beneficios. Para empezar, inscribir el contrato permite al dueño de la casa recuperar el inmueble, a través de un procedimiento simplificado, cuando se produce el impago del alquiler. Este proceso garantiza que si el arrendatario no contesta al requerimiento de pago o si acepta una resolución de desahucio, el inmueble debe restituirse a su dueño de inmediato.
Más allá de esta situación, inscribir el contrato aporta cierta seguridad jurídica a los propietarios de los inmuebles en alquiler. Y es que cuando se inscribe este documento se aporta mayor seguridad al momento de hacer cumplir las condiciones pactadas en el acuerdo, mientras se preservan los intereses de las partes.
¿Qué hacer cuando hay una modificación en el contrato de alquiler?
¿Qué pasa cuando el contrato de arrendamiento se modifica por la entrada de un nuevo inquilino? Generalmente se redacta un pequeño documento que se suele grapar y anexar al contrato principal, pero no es suficiente. Si quieres aportar seguridad jurídica a todas las partes del contrato, entonces lo mejor es acudir con este anexo del contrato e inscribirlo también en el Registro de la Propiedad.
Para poder inscribir cualquier anexo de un contrato de alquiler, como el subarriendo, es necesario que el contrato primario esté inscrito. Si el anexo del contrato por subarriendo, subrogación o cesión no está inscrito, el nuevo inquilino estaría desprotegido frente a terceros.
Requisitos para inscripción en el Registro de la Propiedad
Ahora que ya sabes que no existe obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad, pero que sí es aconsejable hacerlo, te contamos lo que necesitas para el trámite:
- Presentar el título de propiedad, es decir, la escritura pública y la elevación a público del documento privado (contrato de arrendamiento).
- Acreditar el pago de los impuestos correspondientes. El arrendamiento puede estar sujeto al IVA o al ITP.
El precio de la inscripción varía en función de la duración del contrato de arrendamiento, así como de la renta pactada. Si por ejemplo se cobra la renta media nacional de 688 euros al mes, los gastos serían
- 125 euros de gastos de notaría.
- 99,97 euros de ITP.
- 59,93 euros de gastos frente al Registro de la Propiedad.
