El contrato de alquiler puede tener la duración que pacten libremente las partes y, en función de cuál sea dicha duración, la renovación automática del mismo -lo que en la jerga jurídica se conoce como «prórroga»- se producirá en un momento o en otro. A continuación te explicamos qué es exactamente la prórroga del contrato de alquiler y cómo funciona para que no tengas ningún tipo de dudas cuando llegue el momento.
¿Qué es la prórroga del contrato de alquiler?
La prórroga en un contrato de arrendamiento hace referencia a la renovación tácita y automática del mismo más allá de la fecha de vencimiento que ambas partes habían acordado en el documento. Está contemplada legalmente en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el cual se determinan todos los aspectos relativos a la misma.
Esto significa implica que existe un tiempo extra determinado durante el cual el contrato todavía es válido aunque se hayan cumplido las fechas que en él se estipulaban, pero ello no significa que pueda durar para siempre: en el caso de que el arrendador sea persona física, la prórroga del contrato de alquiler tiene una duración de 5 años, mientras que si se trata de una persona jurídica podrá extenderse hasta los 7 años.
Una vez extinguida la prórroga y cumplidos esos 5 o 7 años -en función del caso concreto-, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de rescindir el contrato, este se prorrogará nuevamente hasta un máximo de tres años más a voluntad del inquilino. Tras esto, si se cumple el contrato y todavía ninguna de las partes quiere poner fin a la relación contractual, se entra en lo que se conoce como tácita reconducción.
¿Es obligatoria?
La prórroga es voluntaria tanto para el arrendador como para el arrendatario. En caso de que cualquiera de las partes manifieste que no quiere renovar el contrato llegada la fecha de vencimiento del mismo (y dentro del plazo estipulado para ello), la prórroga no se produciría; no obstante, si ninguna de las partes dice nada al respecto, se entraría automáticamente en prórroga durante los próximos cinco años.
Cómo hacer efectiva la prórroga
Para que el contrato pase a estar en prórroga, como hemos visto, no hay que hacer nada en especial: se entiende que se entra en esta situación automáticamente si ninguna de las partes pone de manifiesto su voluntad de finalizar el contrato en los plazos previstos, que son los siguientes:
- Un mes antes de la fecha del vencimiento del contrato para el inquilino
- Un mes antes de la finalización del contrato para el arrendador, en condiciones normales
- Dos meses para el arrendador, excepcionalmente, si necesita la vivienda para usarla como vivienda habitual (ya sea para él mismo, para familia en primer grado de consanguineidad, o para su ex pareja si se ha producido una separación o divorcio.
¿Se puede subir el alquiler aprovechando las prórrogas?
En este aspecto, existe un vacío legal, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos no especifica nada al respecto. En principio, la actualización de la renta solo puede hacerse, según el art. 18 de la LAU, «en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes». Es decir, que desde que empieza el contrato, el arrendador tiene la posibilidad de actualizar la renta anualmente siempre y cuando se haya pactado esta condición en el contrato, ya que el texto legal deja la opción claramente abierta a la voluntad de las partes.
No obstante, la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos añadió dos limitaciones a la actualización del precio de la renta para contratos firmados a partir de 2019: por un lado, si en el contrato no consta una cláusula sobre la actualización de la renta, esta no se puede subir; y por otro, el aumento del precio tendrá que ser proporcional al IPC sin sobrepasarlo.
Respecto a las prórrogas en concreto, como ya adelantábamos, nada se dice respecto: pero, al poder rescindirse estas anualmente, se entiende que se aplica el mismo principio que durante la vigencia del contrato como tal, y que en la fecha de cumplimiento de cada año que dure la prórroga, podrá subirse la renta conforme al IPC y sin sobrepasarlo.
Sin embargo, es habitual que los propietarios aprovechen la llegada del vencimiento del contrato para condicionar la prórroga del mismo a la aceptación de una subida aleatoria del precio del alquiler por razones de revalorización de los precios en el mercado, y que los arrendatarios suelen aceptar para evitar una mudanza imprevista e incómoda. Esta práctica, aunque común, tiene un dudoso respaldo legal, dado que las prórrogas tienen carácter voluntario y el arrendatario no está obligado legalmente a aceptar el aumento ligado indefectiblemente a la prórroga, al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes y de las normas de la economía de mercado.
