Hay ocasiones en las que una vivienda arrendada se vende a una tercera persona. Aquí es cuando surge la figura de la enajenación de la propiedad. ¿Qué es enajenación? ¿Qué ocurre con el inquilino? ¿Es legal vender una propiedad si esta se encuentra alquilada? Todas estas cuestiones las resuelve la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente. Si eres inquilino, no te preocupes, no pueden echarte por haber vendido dicha vivienda.
¿Qué es enajenación y quién la regula?
Ha ocurrido en varias ocasiones que el propietario de un inmueble, sea éste un piso, una casa e incluso un edificio (para lo cual aplica la propiedad vertical), decide vender el inmueble aún cuando éste se encuentra de alquiler. En estos casos surge el concepto de enajenación. ¿En qué consiste y cómo afecta al inquilino y al propietario?
La enajenación es una figura jurídica que sirve para determinar que un inmueble cambia de propietario, sea por venta, desahucio, transmisión, donación e incluso, herencia. Pero si eres arrendatario de dicho inmueble no debes preocuparte, pues el nuevo dueño pasa a ser también tu nuevo casero. La figura de la enajenación se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con ciertos matices y que dependen de la fecha de celebración del contrato de alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos
Según la LAU: «El comprador de una vivienda alquilada solo estará obligado a mantener el arrendamiento si el contrato de alquiler se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a que se efectúe la adquisición». ¿Y cómo saber si el contrato está o no registrado?. Si eres inquilino, puedes saberlo muy fácilmente y evitar preocupaciones. Tras la firma del contrato, puedes acudir directamente a las oficinas del Registro de la Propiedad y pedir una nota simple registral. En esta nota simple se encuentra toda la información relativa a la vivienda, desde sus características físicas, hasta el estado de la misma, esto es, si está o no en arrendamiento. También puedes hacer este trámite online, previo pago de una tasa.
¿Qué es enajenación si el contrato no está registrado? En estos casos, como inquilino, tienes derecho a permanecer en la vivienda tres meses después de que se te haga la notificación de compraventa. Mucho ojo, si eres inquilino, el arrendatario nuevo tiene que hacerte saber que desea el desalojo de la vivienda y la notificación debe quedar por escrito. En estos casos se suele enviar un burofax. Si el nuevo propietario no desea entrar a vivir al inmueble, puedes llegar a un acuerdo con él para continuar con el arrendamiento, si quieres quedarte en dicha casa. Para esto debe celebrarse un nuevo contrato y deberán acatarse nuevas condiciones.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Como ya adelantamos, la es enajenación, se encuentra regulado por la LAU. Desafortunadamente, se trata de una legislación que ha recibido múltiples modificaciones a lo largo de los años, por lo que deberás estar atento a la parte que te afecta, concretamente, su artículo 14. La enajenación no afecta igual a todos los contratos, pues la LAU regula diferente a los arrendamientos. Estas regulaciones dependen de la fecha en la que se celebró el acuerdo, siendo las últimas reformas las de 2019, pero antes de esta, ya la hubo en 2013.
Además, sobre el artículo 14 de la LAU tienen gran influencia los artículos 1471 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria. En el artículo 1571 de la legislación civil, se establece que el comprador de una finca que esté en arrendamiento, tiene derecho a la terminación de dicho alquiler, al verificarse la compraventa, salvo pacto en contrario y de acuerdo a la Ley Hipotecaria. Cuando se trata de predios rústicos (es decir, fincas de cultivo), el arrendatario o inquilino tiene derecho a exigir la recogida de los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola vigente; también tiene derecho a que el vendedor le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
Por su parte, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, establece que «el tercero que de buena fe adquiera, a título oneroso, algún derecho de persona, que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro».
Qué es enajenación en los contratos a partir del 6 de marzo de 2019
Para los contratos de arrendamiento actuales, se establece que quien adquiera una vivienda que se encuentre en alquiler, queda subrogado en derechos y obligaciones de arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. Es decir que el nuevo comprador y dueño de la propiedad se convierte también en el nuevo arrendador de la casa; y, por supuesto, siempre que el contrato de arrendamiento tenga una duración superior a un año o si este se encuentra en tácita reconducción.
En caso de que seas arrendador y tengas pensado vender tu vivienda, puedes hacerlo sin problema. Sin embargo, es necesario establecer una cláusula de enajenación en el contrato de arrendamiento. Es decir, dar la casa en alquiler, bajo condición de posible compraventa futura. La cláusula de enajenación debe ser aceptada por ambas partes y establece que el arrendamiento se extingue con la compra de la vivienda. En este caso, el nuevo comprador deberá soportar el arrendamiento durante el plazo que reste de dicho contrato.
