Cuando un contrato de arrendamiento concluye, y cuando también lo hacen las prórrogas legales o pactadas del mismo, se dice que el contrato entra en prórroga tácita, conocida también como tácita reconducción. Pero, ¿Cómo funciona esta prórroga tácita del alquiler? ¿Qué ocurre cuando se cumple el plazo del contrato? ¿Qué ocurre si las partes no se comunican entre ellas de su deseo de continuar con el contrato?
Los contratos de alquiler y la prórroga tácita
Cuando se suscribe un contrato de alquiler, este suele hacerlo con un plazo o vigencia determinada. Durante este período de tiempo, las partes (arrendador y arrendatario), se convierte en sujetos de ciertos derechos y obligaciones, según lo estipula la ley. ¿Qué ocurre con los contratos una vez que se acerca el plazo de caducidad de los mismos? ¿Concluyen? ¿Se necesita una renovación?
Uno de los casos más comunes es que las partes se olviden de que la fecha de fin del contrato está próxima a llegar. En ocasiones la fecha transcurre y el inquilino continúa viviendo en el inmueble. Según el tipo de contrato de alquiler y el tiempo que lleve el inquilino en la vivienda, el contrato entra en prórroga tácita. Para poder comprender mejor este concepto, es importante analizar los tipos de contrato de alquiler que existen hoy en día en España. La prórroga tácita ocurre una vez que se ha cumplido la fecha de vencimiento del contrato.
Debes saber que los contratos de alquiler no tienen duración de un año, como suele creerse. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las partes son quienes determinarán el período de validez de los contratos. Y es la propia ley la que sugiere que el plazo de estos sea de cinco años; en caso de ser inferior a estos años, entonces el contrato se prorroga de forma obligatoria en anualidades hasta que el contrato original cumpla esos cinco años. En el caso de las personas jurídicas, el plazo son siete y no cinco años. Pero curiosamente, el inquilino no tiene la obligación de renovar; cuando el contrato es menor a cinco años, y siempre que el arrendatario avise al arrendador treinta días antes de la fecha de vencimiento, puede no prorrogar dicho contrato.
Cuando las partes no establecen la vigencia del documento, se entiende que el contrato tiene una vigencia de un año. Esto obliga al propietario, en consecuencia, a renovar dicho contrato de manera anual y hasta cumplir cinco años.
Hay una excepción a esta regla y es que, en el contrato, el arrendador estipule que necesitará utilizar la vivienda en un plazo inferior a cinco años. Esta cláusula, que debe indicarse en el contrato, solo aplica si la vivienda es para uso personal del arrendador o sus familiares (cónyuge e hijos); en estos casos, el inquilino debe abandonar la vivienda en el plazo establecido y el propietario tiene la obligación de entrar en los próximos tres meses a partir de esta fecha. En caso de no hacerlo, el inquilino puede solicitar que se le restituya la vivienda por un plazo de cinco años.
Finalización de los contratos de alquiler
Cuando han transcurrido los cinco años, la parte que no desee renovar el contrato de alquiler, deberá comunicarlo a la otra parte en los plazos establecidos. El propietario deberá hacerlo con al menos cuatro meses de antelación; el inquilino, en dos.
Cuando el inquilino no desea seguir viviendo en la propiedad, deberá esperar a que transcurran seis meses desde su entrada para solicitar el desistimiento del contrato. Para ello, debe informar al propietario con treinta días de antelación y, en la mayoría de los casos, deberá pagar una penalización por dicho desistimiento; esta penalización deberá estar estipulada en el contrato y es igual a un mes de alquiler por cada año del contrato que quede por cumplir.
¿Cuándo ocurre la prórroga tácita?
Se dice que un contrato entra en prórroga tácita o tácita reconducción, según el artículo 1.566 del Código Civil, cuando han pasado más de quince días desde que concluyó el contrato de arrendamiento inicial y todas sus prórrogas. Para esto deben ocurrir dos supuestos:
- Que el inquilino permanezca en la propiedad
- Que el arrendador no notifique al inquilino (antes de esos quince días), su deseo de recuperar el inmueble
La duración del contrato que ha entrado en tácita reconducción también se encuentra estipulada por la ley. Esto representa una confusión para las partes, pues la ley establece que, si el contrato inicial era de renta anual, entonces el nuevo contrato tendrá vigencia anual. Si la renta se estableció de forma mensual, el contrato tendrá una duración mensual mientras que, si la renta era diaria, el plazo también será diario.
De lo anterior se desprende que si un contrato es anual y con una renta fraccionada por mensualidades, la prórroga tácita del nuevo contrato será también de un año, aunque el pago de la renta sea mensual.
