¿Qué es rescisión del contrato de arrendamiento y en qué casos se presenta? ¿Quién puede hacerlo? Para empezar, es importante que sepas qué es rescisión; se trata de la acción de poner fin, en este caso, a la relación contractual motivo del alquiler. Es la propia Ley de Arrendamientos Urbanos la que establece los casos en los que se puede concluir un arrendamiento y qué pasos hay que seguir para ello.
¿Qué es rescisión de los contratos de arrendamiento?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que «el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”. Es decir, cuando hay un incumplimiento de contrato se produce la rescisión. ¿Y qué es rescisión? Consiste en poner fin a un acuerdo.
A efectos prácticos, esto significa que si el arrendador o arrendatario no cumple con cualquiera de los términos firmados en el contrato de arrendamiento, la otra parte que sí está cumpliendo con sus obligaciones puede exigir el cumplimiento del contrato firmado o rescindirlo. ¿Y cuáles son las causas de esta rescisión? ¿Quién puede poner fin a la relación contractual?
¿Eres inquilino y quieres finalizar el contrato?
Cualquiera de las partes puede poner fin a la relación contractual cuando lo desee, pero ateniéndose a las consecuencias de su decisión. ¿Bajo qué circunstancias puede un inquilino rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento?
En este sentido, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario podrá desistir del arrendamiento transcurridos por lo menos seis meses; para ello debe notificar al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán convenir en el contrato que, en caso de desistimiento, en virtud del contrato, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador un mes de la renta efectiva por cada año en que no se cumpla el contrato, cualquier periodo inferior a un año dará lugar a una parte proporcional de la indemnización.
El artículo también establece que el arrendatario puede incumplir el contrato si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias y el trabajo en la vivienda al que está obligado en virtud de esta Ley. Por ejemplo, si el inquilino se muda a la vivienda y el arrendador prometió hacer mejoras y reparaciones para que la vivienda sea cómoda y habitable. ¿Te imaginas llegar a una casa y que la cocina no funcione? ¿O que el termo no caliente agua? Pues el arrendador está obligado a hacerlo en un tiempo prudente; si no, puedes rescindir el contrato sin tener que indemnizar a la otra parte.
¿Qué es rescisión por parte del arrendador?
Por su parte, existen razones mucho más amplias que un arrendador puede reclamar para rescindir un contrato de arrendamiento. Las razones son las siguientes:
- El arrendatario no paga alquiler.
- Si el arrendatario no paga la fianza del alquiler.
- Subarrendamiento o cesión sin el consentimiento de la propiedad arrendada.
- Si el arrendatario daña intencionadamente el local y realiza obras no autorizadas.
- Si está realizando actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales en su hogar.
- Cuando una vivienda ya no se utiliza principalmente para satisfacer las necesidades de vivienda permanente de un inquilino u ocupante real.
- Si el propietario necesita recuperar la propiedad para poder vivir en ella. Esto ocurre cuando el propietario o su familia, necesitan entrar a vivir a la casa; pero cuidado, porque debe establecerse como cláusula en el contrato de arrendamiento y debe notificarse al inquilino con antelación. Debes mudarte a la propiedad en un plazo de tres meses; de no hacerlo, el inquilino puede solicitar la restitución de la vivienda y una indemnización.
¿Cómo se rescinde un contrato de arrendamiento?
Para poder poner fin a un contrato de alquiler deben firmarse unos documentos. Estos pueden ser de dos tipos: acuerdo de terminación con liquidación y acuerdo de terminación con retención de fianza.
El acuerdo de terminación con liquidación significa un punto y final a la relación contractual. Aquí se ponen fin a todas las obligaciones. Se trata de un modelo que las partes firman; en ese mismo momento, se entregan las llaves y se devuelve la fianza. Se pone fin, por completo, a la relación contractual. No es posible hacer futuras reclamaciones por ninguna de las partes.
El acuerdo con retención de fianza es todo lo contrario. Significa que el inquilino deja de vivir en el inmueble, porque entrega las llaves, pero no todos los asuntos están finiquitados. Es decir, quedan obligaciones pendientes por cumplir. Esto ocurre porque el acuerdo no ha ido bien o porque hay daños no cuantificables. Una vez que las reparaciones y daños se subsanen, se cierra la relación contractual. El problema de este acuerdo es que queda una puerta abierta para futuras reclamaciones y, por supuesto, si es por errores del inquilino, la fianza se retiene.
