¿Qué es una plusvalía municipal?

¿Qué es una plusvalía municipal y cómo te afecta? ¿Quiénes están vinculados a este impuesto? Desde Alquiler Plus te contamos todo lo que tienes que saber sobre esta obligación fiscal que, junto con el IRPF, constituye uno de los impuestos más conocidos por los españoles.

¿A quién afecta la plusvalía municipal?

Antes de aprender cómo se calcula y quién tiene que pagarla, tienes que saber qué es una plusvalía municipal. Es más conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU); como su nombre indica, se trata de un impuesto que se aplica sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos cuando estos se transmiten.

qué es plusvalía

Este gravamen surge al momento de transmitir un terreno haya o no un edificio en ellos. Cuando se transmite una vivienda, en realidad lo que se está gravando es el terreno en el que la vivienda está construida y no la vivienda en sí misma. Por ejemplo, si vas a vender un inmueble deberás pagar el IIVTNU por esa parcela en la que la propiedad está construida, es decir, por transmitir el derecho sobre ese terreno que deja de ser tuyo. En conclusión, el gravamen no proviene de la construcción.

De lo anterior se desprende que el IIVTNU debe pagarse por toda propiedad que se transfiera a otra persona, cuente esta o no con una edificación. Cuando el terreno se adquiere por compraventa, el vendedor es quien paga la plusvalía municipal; en caso de donaciones, el donatario (quien recibe la propiedad) y, cuando se trata de herencias, son los herederos los que tienen la obligación tributaria.

¿Cuándo debe pagarse la plusvalía municipal?

Ahora que ya sabes qué es plusvalía municipal, es posible que te preguntes en qué momento de la transacción comercial se paga esta. Además, no solo las operaciones de compraventa son susceptibles de pagar este impuesto, sino que también entran todo tipo de actos que supongan la transmisión de una propiedad, como pueden ser las donaciones, legados y herencias.

Así, los plazos para pagar la plusvalía municipal, desde que se hace la transmisión, son:

  • Cuando se trata de compraventa o donación, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de celebración del contrato.
  • En los casos de herencia, el plazo para presentar la plusvalía municipal es de seis meses desde la fecha de fallecimiento del antiguo propietario; estos seis meses pueden prorrogarse hasta un año.

Calcular la plusvalía municipal

En octubre del 2021, el Tribunal Constitucional declaró como inconstitucional la fórmula que se empleaba hasta entonces para pagar la plusvalía municipal. Como resultado, se declaró la inconstitucionalidad y nulidad de ciertos artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Es esta ley la que establecía qué es la plusvalía municipal y la encargada de determinar cómo calcularla. Fue el Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, el que determinó la nueva normativa para calcular este impuesto.

plusvalía municipal

Para calcular la plusvalía municipal, el contribuyente puede elegir entre una plusvalía real o un nuevo sistema objetivo. En el primer caso, el impuesto se calcula con base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta; cuando se trata del sistema objetivo, en este se refleja la evolución del sistema inmobiliario. Gracias al nuevo método, ahora es posible tributar en función de la plusvalía real que se obtiene al momento de transmitir un inmueble; cuando el contribuyente demuestre que la plusvalía real es inferior al método de estimación objetiva, está en su derecho de aplicar la plusvalía real.

Con el sistema objetivo se permite establecer que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar los coeficientes aprobados por los Ayuntamientos por el valor catastral en el momento del devengo. Los coeficientes varían y no se pueden exceder de establecido de manera estatal y también varían en función del período de generación. Así, encontramos que si la adquisición del inmueble es inferior a un año, el coeficiente será de 0,14; si es igual o superior a 20 años, el coeficiente será de 0,45. Estas son estimaciones que los Ayuntamientos deben de tener en cuenta. Además, estos coeficientes se actualizan de forma anual y siempre teniendo en cuenta la evolución del precio de la vivienda en el mercado inmobiliario.

Exenciones

Es importante que sepas que la nueva disposición en materia de plusvalía municipal no tiene efectos retroactivos. Además, según el artículo 104 de dicha Ley y a partir de su modificación, existe una exención al pago de la plusvalía. Esta disposición establece que, si una persona vende una propiedad y esta no ha incrementado su valor, entonces no deberá pagar el impuesto de plusvalía municipal.

Para poder demostrar, legalmente, que dicha propiedad no incrementó su valor, entonces el obligado tributario deberá aportar títulos que documenten la adquisición y transmisión del mismo. Además, también debe declarar que no existe una ganancia por el mismo.

Un caso especial es el de aquellas personas que realizaron una transmisión antes del 10 de noviembre de 2021. En estos casos, es el Ayuntamiento correspondiente el que debe de notificar a la persona de si debe o no realizar el pago de este impuesto municipal.

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