¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler? Las claves para hacerlo

¿Estás considerando hacerte con una vivienda para darla en alquiler? ¿Cómo estar seguro de que es el mejor momento para hacerlo? ¿Se puede recuperar, poco a poco, el dinero invertido en la compra del inmueble a través del alquiler del mismo? Hoy te contamos todo lo que puedes hacer para calcular la rentabilidad de un alquiler y saber cuándo obtendrás beneficios.

Rentabilidad de un alquiler: ¿qué es y para qué sirve?

Si estás pensando en invertir en vivienda, pero aún no terminas de decidirte, es el momento de despejar dudas y tener los números claros. Así, sabrás si es el mejor momento para realizar o no la inversión. La rentabilidad de la vivienda hace referencia a la capacidad de renta que se pueda conseguir al poner en alquiler una casa recién adquirida. De esta manera, la inversión que se hace al comprar, genera ingresos. La rentabilidad varía en función del precio de la vivienda y el del alquiler.

La rentabilidad de un alquiler sirve para determinar el tiempo en el que se recupera la inversión de compra de una vivienda

La rentabilidad de un alquiler, básicamente, sirve para saber si la inversión de comprar un inmueble implicará un beneficio económico para quien invierte. Te decides a comprar un piso y hacer con ello la inversión de tus ahorros, por ejemplo, con el objetivo de poner el inmueble en alquiler. Deberás encontrar, tal vez, una vivienda que se ajuste a tu presupuesto, y que no requiera demasiadas obras de mejora (depende, por supuesto, de la cantidad de dinero de la que dispongas). Y, por supuesto, encontrar una ciudad óptima para hacer la inversión.

Indicadores para calcular la rentabilidad de una vivienda

De forma trimestral, el Banco de España publica una serie de cálculos sobre la rentabilidad anual total de las viviendas. Pero, ¿estamos en el mejor momento para invertir? Sorpresivamente, pese a la crisis sanitaria por la Covid-19, el 2020 cerró con una cifra muy buena para los posibles inversores. La rentabilidad de la vivienda en nuestro país se encuentra en el 6,8%, 0,2 puntos mejor que en 2019. En 2019 el año cerró en 6,6%. Adquirir una vivienda en 2020 y ponerla en alquiler resulta 2,5 puntos más rentable que en 2010, cuando el índice era de 4,3%.

¿A qué se debe esta subida? En concreto, a que el precio del alquiler ha ido al alza en los últimos años, lo que se traduce en una rentabilidad bastante alta para comprar una vivienda y darla en arrendamiento. ¿Cómo obtiene el Banco de España estos cálculos? El organismo se encarga de sumar la rentabilidad del alquiler y la subida del precio de los inmuebles (plusvalía por venta).

PER o ratio precio-beneficio

Pero, ¿cómo calcular la rentabilidad de un alquiler? Esto lo puedes hacer a través del ratio precio-beneficio, PER, por sus siglas en inglés. El PER sirve para determinar el número de años que se tardaría en recuperar el dinero invertido para la compra de una vivienda, a través de un alquiler anual. El PER de la vivienda se calcula dividiendo el precio de adquisición de la vivienda entre el alquiler anual.

Así se puede calcular la rentabilidad de un alquiler

Pero que el PER sea mayor o menor depende de distintos factores. Por ejemplo, las provincias con más demanda de alquiler tienen, por lógica, un PER más alto. Depende también de la localización del inmueble, es decir de los barrios o zonas donde se encuentre la propiedad. No es lo mismo alquilar un piso o casa en el centro de la ciudad que en un barrio más alejado, por ejemplo. Las zonas con más demanda tienen un PER más alto. Lo mismo ocurre con las casas en mejor estado. Su PER es más alto que aquellas que requieran reformas o que, simplemente, no cuenten con el tamaño o condiciones de una casa mejor.

Te sorprenderá saber que si el PER obtenido es más bajo que la media española, lo mejor que puedes hacer es invertir en la vivienda y comprarla. Si es más alto, te aconsejamos no hacerlo.

Tipos de rentabilidad de un alquiler

  • Rentabilidad bruta: es la más fácil de calcular. Basta con tener en cuenta el coste total del inmueble y los ingresos anuales del mismo procedentes del arrendamiento. Basta con multiplicar el precio del alquiler mensual por 12 para calcular el porcentaje de rentabilidad.
  • Rentabilidad neta: para poder calcularla es importante tener en cuenta el coste del inmueble los ingresos anuales, pero también los gastos anuales de la propiedad, que se deben restar a los ingresos. Dentro de estos, hay que tener en cuenta, únicamente, los que se pagan por el arrendador. Aquí encontramos los gastos de comunidad, el IBI, seguros, reparaciones, etcétera.

Es importante destacar que los índices para calcular la rentabilidad de una vivienda varían con el tiempo, por lo que es recomendable calcularlos de manera recurrente. No olvides que el Banco de España proporciona los indicadores respecto a la subida o bajada del precio de la vivienda.

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