¿Qué ocurre cuando finaliza el plazo establecido en el contrato de alquiler? Desde el momento de la firma del contrato, las partes deben establecer la duración que tendrá el arrendamiento y, en qué situaciones la relación se da por concluida, pero, ¿Qué pasa cuando, concluido el plazo, ninguna de las partes se manifiesta al respecto? Aquí es cuando entra la figura de la tácita reconducción del alquiler.
¿Qué es la tácita reconducción del alquiler?
Se acerca el plazo de finalización del contrato de alquiler y ninguna de las partes se ha manifestado con lo que ocurrirá con la vivienda. Ni arrendador ni arrendatario se han comunicado entre ellos para determinar qué sucederá con la propiedad. ¿El arrendador debe marcharse el día que finalice el contrato? ¿El arrendatario debe comunicar su postura? Lo más común es que, cuando la fecha de vencimiento del contrato se aproxime, ambas partes dialoguen para saber cuál será el futuro de la relación contractual.
Puede ocurrir que el inquilino desee marcharse, pero el arrendatario también está en todo su derecho de informar al arrendador que desea que se desocupe la vivienda en una fecha específica. Bien porque vaya a venderla o porque desee hacer reformas o simplemente porque no quiera seguir dando su vivienda en alquiler. Pero para la desocupación de la propiedad, debe comunicarlo a su inquilino con la suficiente antelación para que este busque otra vivienda. Pero, ¿Y si los plazos se pasan para ambas partes?
Si el arrendatario no ha dicho nada y el arrendador no ha abandonado la propiedad cuando el contrato finaliza, ocurre algo que se denomina como tácita reconducción del alquiler; es decir, el contrato se prorroga por sí mismo hasta cumplir con los plazos establecidos por la ley. El nuevo plazo siempre funciona de acuerdo a la fecha de firma inicial del contrato y también varía según las disposiciones establecidas por la ley. Así, el tiempo de duración de estas prórrogas ha ido modificándose en varias ocasiones.
La figura de la tácita reconducción del alquiler se encuentra regulada en el artículo 1566 del Código Civil. Aquí se establece que, si cuando el plazo del arrendamiento concluye, y si el inquilino permanece en la vivienda durante quince días, con el consentimiento del arrendador, es cuando se produce la tácita reconducción. A menos, por supuesto, que el propietario de la vivienda haya requerido la vivienda o el inquilino haya informado su deseo de abandonar la propiedad; entonces no se produce esta prórroga del arrendamiento.
¿Cuánto tiempo se prorroga el contrato de alquiler?
El artículo 1566 del Código Civil no solo habla de la tácita reconducción del alquiler, sino que determina que los artículos 1577 y 1581 del mismo ordenamiento establecerán los plazos de duración de estas prórrogas. Así, por ejemplo, el artículo 1581 establece que si no se fija un plazo del arrendamiento, entonces la reconducción ocurrirá en años cuando el alquiler es anual; en meses, cuando el alquiler es mensual y por días, si el alquiler es diario. El caso más explicado es el de los contratos de cinco años como plazo mínimo; en estos casos, el alquiler se prorroga de manera anual cuando finaliza el contrato y si no ha habido manifestación de las partes. Esta renovación ocurre de forma anual y automática hasta cumplir ocho años desde el inicio del contrato. Es decir, pueden haber tres reconducciones.
Con la tácita reconducción se establece un nuevo contrato con el consentimiento tácito de las partes. Pero, ¿por qué se llama tácito? Pues porque el inquilino permanece en la vivienda con el consentimiento del arrendador, durante quince días en los cuales, si el propietario no manifiesta nada, se entiende que está de acuerdo con que el inquilino permanezca en la vivienda.
¿Es conveniente la tácita reconducción del alquiler?
Una de las grandes preguntas que suelen hacerse los propietarios de una vivienda en alquiler es si la tácita reconducción del alquiler es una buena opción o no. Se trata de una figura que, a día de hoy, sigue generando ciertas controversias, sobre todo en lo relativo a la duración de las prórrogas. También hay situaciones bastante peculiares que pueden presentarse durante estas prórrogas y representar un problema para los propietarios.
Por ejemplo, en ocasiones sucede que muchos propietarios dan la vivienda en alquiler porque no han logrado venderla, pero su intención es esta. Y, en lo que sale comprador, deciden dar el inmueble en arrendamiento. ¿Y qué ocurre si se encuentra comprador y la vivienda justo acaba de entrar en tácita reconducción? Quizá el nuevo comprador no quiera esperar a que le plazo termine. Por eso lo más recomendable es estar siempre pendiente de la fecha en la que el contrato va a concluir.
También puede ocurrir que los propietarios desean hacer reformas para revalorizar el precio de la propiedad en el mercado, pero, por un descuido, el contrato de alquiler ha entrado en tácita reconducción.
